打壓樓市政策 轉軚機會近乎零

李先生︰本人從事地產代理，過去六個月經歷了入行以來最困難的時期。現時樓價已有明顯的回落，加上外圍因素不景氣，香港政府是否應該考慮取消部分壓抑樓市的措施，避免樓市出現「過度調整」？

答：過去一年，香港樓市經歷先高後低。二○一一年上半年樓市在政府打壓下仍持續上升；及至下半年，樓市才開始出現輕微的滑落。當中的原因，除了是受到外圍負面因素影響，如歐債問題、擔心內地經濟硬着陸等外，還有其他原因如香港政府高調地增加賣地數量和速度、確認復建居屋等。

徵稅逼退炒家已收效

觀乎市況，政府的政策已初步達到預期的效果。第一、成交方面，額外印花稅的推出已大幅度地將炒家或投機者逼離二手市場。根據上一年的交易量統計，每月二手交易量由過去正常時期的約1萬宗，大幅下降至不多於5,000宗；而且「摸貨」成交的個案甚至近乎絕迹。雖然不能說炒家一定是推高樓價的元兇，但至少達到香港政府或市民希望市場裏較少炒家的目的。

第二、樓價方面，在二○一一年下半年開始出現回落（過去兩年半內首次）。就以美聯樓價指數為例，指數從五月的高位回落了約5%。

當然指數不能完全反映樓價真實回落的情況，因為指數只會反映真實出現的買賣個案，那些樓價跌了但業主持貨不賣的情況就沒有可能在指數內得到反映；所以，5%未必是事實的全部，相信現今真實樓價可能比指數已出現更大的調整（但這個非一般市民，甚至是政府可以得知的）。

民意對高樓價仍不滿

若香港政府心底裏對樓價要調整多少有一個目標的話（如有的話），相信現時來自指數所反映的5%調整，一定未能滿足香港政府（應該是香港市民才對）的期望。

在未來的六至十二個月，政府維持壓抑樓市的機會仍十分高，尤其是今屆政府任期已接近尾聲，更加不會冒險在樓價未全面出現滑落前，「提早」取消過去所執行壓抑樓市的政策。近日不少人要求政府採取「逆周期」相應措施，但在民意仍對高樓價不滿下，香港政府現時「轉軚」的機會可說是近乎零。