港府土地政策陷「精神分裂」

預算案公布的土地供應政策，背後的決策理念被外界抨為「精神分裂」，意指一方面不想樓價太貴，另一方面又不能賤賣土地。此語一言中的，點出港府土地供應政策的死穴，在新一財政年度裏的土地供應，將不難看到決策在精神分裂症候中掙扎。事實上，在新舊財政年度交替之際，決策掙扎的迹象早已出現，荃灣西站五區灣畔地皮「流標」就是實證。

灣畔流標顯示市場與政府，在價格認同上已分道揚鑣。去年政府大肆賣地，打造了多幅地王，庫房水浸與此關係至重。市場規律物極必反，到後期政策抑制樓價的措施愈出愈多、愈出愈辣，發展商亦調整了對後市的預期，不再鬥搶土地儲備，賣地亦迅即冷清了，灣畔流標就是在此情況下出現。灣畔地皮不可謂不靚，發展商亦不可謂無心，但政府嫌出價太賤。

於是乎，市場見到新財年土地供應，斬件的細地比以往多，看似供地多了，實則可供應單位並不太多，這是政府玩應變，避開大型發展商土儲飽滯的現實，改打中小發展商的主意。估量中小發展商餓地既久，可望引發搶食的效果，有助搶高地價，政府如意算盤能否打響還得走着瞧，倒是情況生變相當明顯。新的動態是，一旦市場不買帳，政府所計劃的供應能否達標，就得另看。

對於政府來說，除了土地不賤賣，也不能少賣，因為預算案再度「派糖」之後，已錄得輕微財赤，夕陽政府不應為來屆留下一屁股債務。然而，內外經濟環境不理想，既預備了要「堆沙包」，庫房收入來路有限，對賣地就分外寄望。不賤賣土地是收入考慮，畢竟土地不是工廠產品，明知會賣少見少，豈能不斤斤計較？何況麵粉太賤，也深憂麵包跌價太急，亦非可承受之傷痛。

土地也不能少賣，因為地價在去年末期已愈賣愈低，地價始終是關鍵的財政收入，賣地難免要以量補價。政府推地不手軟，似乎是在狂增供應以遏樓價，實則更有必要考慮落實增收。大地斬件變細地，就是想有好價兼賣得出，接下來做得到做不到，就看市場買不買帳。可見增供應關鍵不在於政府拿出多少貨，而在於市場吃下多少貨，一旦市場消化不良，愈多供應愈泡湯。

從土地供應的困局，隱約看到樓市惡性循環的影子，政策已經走入死胡同，一旦出現決策誤判——這發生在港府的管治上毫不出奇——只會有兩種可能：一種可能是發生打壓過度的樓價超跌，處理不當會擴大成災；另一種可能是抑壓不力的樓價反彈，使政府不失激烈的調控樓市泡沫功虧一簣。

現時為甚麼市場之中，有人順勢估計樓價大跌，有人逆勢預料樓價反彈，就是基於困局的微妙，以不同的取向作判斷，對港府政策投下不信任票。微妙的困局對業界也是不確定，看不通市場前景，業界有地在手投建也恐防忍手，到頭來土地供應有數，落成單位不夠數，也可以使「供應」變色。但接下局面的已不是當今在位的官員，政府大輪替後，把政策失誤的責任卸得乾淨易過借火。