流標啟示 大項目宜緩推

荃灣西站5區「灣畔」流標，令市場增添不明朗氣氛。塵埃落定，事後檢討，有些地方很值得港府決策者留意。

今次流標的灣畔項目，可建樓面223.52萬方呎，提供2,384伙，當中52%限建細單位。項目前臨海景，又有港鐵概念，主打中小型單位，理應受發展商熱烈競逐，但結果僅獲4份標書，分別來自長實、新地、信和及新世界、會德豐與南豐的合組財團。

至於毗鄰「城畔」項目，總樓面只約83.23萬方呎，卻有8份標書，由華懋以約26億元奪得，平均樓面呎價3,123元。

筆者估計該4份標書的平均樓面呎價，比海景受遮擋的「城畔」的上述中標呎價還低，亦低於港府估價評定的水平。其實3,123元是貼近市場事前估計下限的平均價。

流標因素包括市場前景不明朗、「限呎限量」條款、港府同類土地供應增加等，但這些都只是部分原因，而不是癥結所在。

融資緊張 出價審慎

筆者認為項目規模大，加上近期融資緊張，才是發展商加倍審慎的主因。歐債危機揮之不去，內地民間借貸需求大，銀行信貸以及銀團貸款均緊張，發展商對涉資龐大的項目，採取更審慎態度，投標出價盡量保守以反映高風險系數，甚至放棄入標。

其實這種情況有迹可尋，包括九肚、油街以至「城畔」項目，足證上述保守態度。今次「灣畔」流標，說明事態發展至今，港府察覺不能容許以低於「合理」水平出售住宅用地。既然港府吸取今次招標經驗，何不調整政策，暫緩推出涉資規模龐大的地皮及項目，或在規劃條件可行的情況下，把大地皮分割成較細地塊出售。

世紀21首席顧問及資深測量師 陳東岳