加快儲首期 宜投資增值

陳先生︰本人正在儲錢買樓，本來預計只要再多儲兩、三年就夠錢付首期，可是近年樓價大幅上升，變相儲來儲去都未夠，有何方法可以避免被樓價拋離？

答：踏入新的一年，相信不少如筆者般的「無殼蝸牛」都希望在新的一年能達成置業夢。不過，如曾蔭權之前所言，買樓是人生大事，不是容易達成，對於剛畢業的年輕人，更可能要先儲八年、十年錢，才可以有「資格」談買樓。

對於一向務實的香港人，要儲八年、十年錢去買樓，相信大部分人都不會覺得有大問題（相信一畢業就應該可以買樓的才是有問題）。不過，不少積極儲錢買樓的人都會遇到同樣的問題（特別是最近幾年），就是樓價升得太快，變相儲蓄的錢雖然增加了，但是相對於樓價，可能比例上反而減少了（還是支付不起首期），令買樓的目標變得更加遙遠。

所以，除了每月節省多一點金錢來增加儲蓄外，正在儲錢買樓的讀者更要想辦法為資本增值，否則可能八年、十年也儲不夠首期來買樓。

買地產股對沖樓價

其中一個方法可以是買入香港地產股，為未來樓價升跌作部分對沖。先旨聲明，筆者不是鼓勵讀者投機，只是提出買入香港地產股投資，可為正在儲錢買樓的讀者對沖部分樓價的波幅。雖然香港地產股不是百分之一百和香港樓價有直接的關係，因為過去十年，香港地產股指數（恒生地產建築業指數）和香港樓價（美聯樓價指數）的相關系數只有0.3左右，數字算不上太高。

甚麼是相關系數？它是一個統計學的數式，以計算兩個變數之間的關係。相關系數介乎-1與+1之間，-1代表兩個變數成反比關係，即一個升1%，一個跌1%；+1代表兩個變數成正比關係，即一個升1%，另一個亦升1%；0代表兩個變數沒有任何關係。

雖然從相關系數上，地產股和樓價的相關性只是一般，不過如果讀者將過去十年兩個指數劃出來，就會發現它們之間其實有頗密切的關係——就是樓價升，地產股也會升。舉例來說，二○○○年至○三年，香港樓價跌，香港地產股同期亦下跌；○三年至○七年，香港樓價升，香港地產股同期亦上升，升幅甚至比樓價還要錢顯著；○八年金融海嘯令香港樓價下跌，同期香港地產股亦下跌；○九年至一○年，香港樓價大幅反彈，同期香港地產股亦反彈不少。

月供地產股回報更佳

唯一的例外是一一年，雖然樓價有見頂回落的情況，但全年整體樓價都是上升。不過，地產股在一一年卻錄得頗大的跌幅。對於一一年呈現背馳的情況，筆者不會感到奇怪，因為地產股除了受樓市周期影響外，亦受外圍經濟環境（如歐債問題）、股市氣氛所影響，短暫出現走勢不一致是很正常的事。

不過，如果以過去十年作一個參考，筆者相信買入（以月供方式更佳，因可減少在高位入錯貨的可能性）香港地產股（不要搞錯買入內房股）是其中一個方法，為正在儲錢買樓的讀者，將已儲的錢追逐樓價波動，避免被樓價大升所拋離。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答，歡迎電郵至：property@on.cc

進邦滙理研究部總監 梁偉民