置業 Q & A：房策急轉彎 業主「先甜後苦」

黃小姐︰二○一一年樓市先甜後苦，二○一二年又會如何？

答：接近年尾，筆者藉此和大家總結一下二○一一年關於樓市的一些大事件。

樓價於二○一一年可用「先甜後苦」來形容（對於業主來說）；相反，對於無業一族，卻是先苦後見希望。上半年，住宅樓價持續二○一○年的氣勢，在上半年持續地上升，不但超越九七年的水平，甚至首次被政府官員界定為有泡沫風險。

來年成交料仍不振

踏入下半年，在政府房地產政策打壓、銀行不斷提高新做按揭息口、和外圍經濟隱憂加深之下，住宅樓價開始出現見頂、成交量大幅萎縮的情況。預期二○一二年，樓市仍會維持近日有價但少成交，樓價有可能持續過去幾個月輕微回落的情況，但成交量卻維持不振。

二○一一年可說是政府在房產政策上大幅轉變的一年。雖然早在二○一○年，政府已開始說要控制，避免樓市失控，但言行卻不算一致，因為政策力度很有限，而不論市民或地產商，都認為政府不是真心想壓抑樓價。不過，踏入二○一一年下半年，可能由於民間不滿的聲音太大，政府對控制樓市的態度變得更積極、更實在。舉例來說，早在二○一○年底，政府已推出額外印花稅，向兩年內轉手的住宅物業徵收相等於樓價5至15%的額外印花稅，但二○一一年上半年卻不見對樓價有太大的抑制作用（雖然成功打擊了短期炒賣的情況）。

但二○一一年六月開始，政府政策發生明顯的變化，政府首次向外公布會盡力壓抑樓價不合理地上升，如透過定期拍賣等方式大量增加土地供應、考慮復建居屋，資助夾心階層市民置業等。政府政策的轉變，可說是影響了樓市往後發展的重要因素之一。預期在市民的要求之下，政府在二○一二年換班前仍會維持現有壓抑的政策不變，但相信不會再「加碼」。

和年初的預期一樣，按揭利率只會升、不會跌。對於舊有的按揭貸款者，二○一一年仍是值得高興的一年，因為聯儲局的零息政策仍然帶挈他們只需支付極低的按揭利息，因為不論是最優惠利率、或是銀行同業拆息，二○一一年全年都維持在歷史低位。展望二○一二年，預期P和H按未必有太大變動，但新做按揭息率仍會持續向上，不過升幅卻不會像二○一一年般急速。

經過二○一一年的加息行動後，不少潛在買家已感到供樓能力受到加息所影響（加息令每月供款增加），令潛在買家有減少的趨勢。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答，歡迎電郵至：property@on.cc