估價手起刀落一個月差10%

二手交投每況愈下，與銀行不斷調升按息有莫大關係。根據經絡按息（M-Rate）資料顯示，截至十月底M-Rate報2.443%，今年已累升達1.75倍，期間住宅交投持續滑落，樓價亦不斷下跌，銀行估價變得愈來愈審慎，其中一批月前估足價的成交單位，現時估價更已顯著落後，如鰂魚涌太古城中層月前售約715萬元，現時估值只約639萬元，低約10.6%。

參考經絡按揭轉介資料，M-Rate今年每個月均保持升勢，截至十月已累升達1.75倍，最新報2.443%。事實上，本年五月至六月為按息的「爆發期」，有關資料顯示，六月份M-Rate按月升幅便高達26.3%，報1.701%，加上金管局於同月收緊樓宇按揭成數，銀行估價轉趨保守亦可以理解。

太古城前後相差76萬

近日交投比海嘯還要差，以致銀行估價缺乏數據參考，以代理行提供月前獲估足價的成交單位分析，現再透過個別銀行作網上初步估價，結果發現太古城、天水圍嘉湖山莊、沙田第一城以及荔枝角美孚新邨四大藍籌屋苑，該批單位初步估價均低於月前賣出價，個別差幅更超過一成。

上述月前以約715萬元成交的太古城齊宮閣中層戶，當時單位獲銀行估足價，但最新網上初步估值只有約639萬元，較售價低出約10.6%。另嘉湖山莊景湖居亦有一個中層單位，月前以約203萬元獲承接，而上址最新估值亦只約183萬元，即較月前成交價低約9.9%。至於美孚新邨亦有中層戶出現相類情況，該單位網上初步估價為約518萬元，相比月前售價相差約3.2%。

換樓成本增 不願平賣

對於上述情況，香港置業高級執行董事伍創業指出，按息增加令業主換貨成本上漲，正是大部分業主不願減價出貨原因之一，而早前金管局收緊按揭成數，準買家置業心態受到一定影響，故近月交投亦明顯減少。至於按息走勢與銀行估價取態向來息息相關，今年按息一直保持增長，無疑增加市民供樓負擔，銀行要降低風險，估價取態亦相對回落。

另方面，有代理指出，雖然銀行估價態度有回軟迹象，但由於樓價亦同步回落，故近期成交單位並未出現嚴重估價不足現象。再者，若估價與成交價差幅在約3至5%以內，銀行參考臨時買賣合約後一般亦會「按足」予買家。