息口料續升 離高峰尚遠

二○一一年樓市峰迴路轉，從樓價走勢可見，本年首十一個月本港樓價累計升幅約9.1%，而最新十一月的平均呎價約5,754元，較年內「非理性時期」的高位回落約3.7%。不過，與十月份比較則呈橫行發展。至於按揭市場方面，恒生銀行二月淡出H按市場後，掀起按揭計劃使用比例轉變之序幕，經絡率先預期按息逐步「正常化」逐步回升，其後銀行六度上調按揭利率，促使「經絡按息」升至2.44厘，創三十二個月新高。展望明年息口仍處於上升軌道，但與歷史高位逾10厘比較距離仍甚遠。

回顧今年十大按揭新聞，當中不乏與樓市相關的調控措施：

1. 二月份恒生銀行宣布淡出H按市場，掀起按揭計劃使用比例轉變之序幕。

2. 三月份加息訊號響起，經絡指按揭利率將步入「正常化」階段。

3. 政府四月推出正面按揭信貸資料庫，令業主財務紀錄透明化。

4. 金管局六月再推五招，首次收緊主要收入來源非來自香港及以資產淨值為依據的按揭貸款成數。

5. 七月份香港按揭證券公司推出安老按揭計劃。

6. 十月份政府施政報告推「新居屋」售價與負擔能力掛鈎，供樓佔收入比率不可多於四成。

7. P按再度成為市場主流 十月份使用比例近七成。

8. 「經絡按息」十月份升至2.44厘，創三十二個月新高。

9. 按揭比率十月份更跌至52.3%的歷史新低。

10. 全年銀行加息六次，十一月份市場最高P按及H按息率分別上調至P-2%（P=5.25%）及H+3%。

按揭需求明年勢減

按息今年已見底回升，令銀行的資金成本壓力稍作紓緩。預期明年初樓市仍受政策及季節性因素影響，交投仍然偏軟，令按揭需求同步減少。現時歐債危機陰霾未散，外圍市況亦存在不明朗因素，故各國央行紛紛因應經濟發展調整貨幣策略，務求紓緩金融市場及流動資金的壓力。因此展望二○一二年，銀行按揭業務方面會採取審慎樂觀策略，以平衡風險及利潤。筆者相信，息口只會循序漸進地上升，料「經絡按息」續升至逾3厘水平。