政府房策飄忽 錯估形勢

張先生︰樓市只出現少許下跌，但近日已有官員為樓市護航，認為樓市若受外圍經濟影響而出現急跌，政府會毫不猶豫作出反應。究竟政府想甚麼？它想樓市升、或是想樓市跌？

答：近日，財政司司長曾俊華向傳媒放風，在歐債危機惡化及全球經濟增長放緩之際，如果香港樓價跌幅擴大，香港政府可能會放寬現在執行中的調控樓市措施。

他稱，現時香港樓價正慢慢回落，相信會持續下去，估計香港樓市將軟着陸。不過，若香港樓價跌幅過急，政府將採取相應的反周期措施。不過放寬調控樓市措施的具體時機仍然未確定。

調控經濟失敗居多

對於以上的言論，先不評論政府在樓市所得的利益和應該有甚麼立場，但對於大部分讀者，相信都會認同，政府應該審視經濟形勢來制訂樓市政策，不應盲目地一刀切。因為政府調控經濟（或調控樓市），令經濟（樓市）不會出現大上大落，是不少市民對政府抱有的基本期望。

但事實是否可如期望般理想？筆者根據書本的理論及參考過去的歷史，發現政府能成功調控經濟的案例並不常見，因為政府官員都是凡人，除了沒有可預知未來的能力外，還容易犯上心理病，在作出政策決定時都容易受到心理因素（多於考慮實質數據）的影響。

舉例來說，香港政府在樓市崩潰時，由於樓價大跌造成大量負資產，形成社會的極度不滿，官員為了平復社會上的不滿，於是一面倒作出過度偏頗的措施，如停止興建居屋、大幅減少、甚至停止增加土地供應等。過度偏頗的政策最終令供應量在往後時間大減，形成今日樓價急升的現象。

現在，政府正好在做相反的政策。由於近年樓價急升令社會不滿之聲再次湧現，政府為了再次平復社會上的不滿，採取了多項打壓樓市的措施，如徵收額外印花稅、復建居屋、增加土地拍賣，目的都是希望在短時間內消除社會對樓價居高不下的不滿之聲。結果如何？我們只有等待時間來印證。

周而復始的過度寬鬆和過度收緊的政策，只會令原本的目標落空，相反造成比正常更大的波動。