額外印花稅藥力降 樓市炒風難言絕迹

歲月穿梭，轉眼間政府去年推出額外印花稅（SSD）壓抑樓市炒風，有關措施將於本月二十日剛屆滿一周年，意味轉售稅率將由百分之十，進一步下調至僅百分之五。眼看政府遏樓市炒風，這一最辣招的藥力開始下降，當前一方面是檢閱效果的時候，另一方面也到了決定未來政策去向的時候。

說到SSD效果，首看樓價。SSD推出之初，樓價不跌反升，過去一年主要二手屋苑樓價期內升幅，雖低於一成並呈強弩之末，但終究升勢未止，年內二手交投遞減，樓價升幅才逐漸煞停。近期儘管有二手盤劈價求售，但整體樓價只稱得上呈現膠着，並未見明顯跌勢，這恐為政府始料不及。僅就調控樓價看，莫說治本，離治標都尚遙遠。

SSD被指為最辣，在於看似能趕絕炒家。年來炒家也似乎有「絕迹」迹象，以美孚新邨為例，按年樓價升近一成；SSD實施前交投佔逾一成為炒家入貨出貨，約八百個放盤佔約兩成為炒家盤；現時約六百五十餘個放盤，炒家盤佔不足半成，反映炒家放盤大減。表面數據所顯示的，並非炒家恐慌離場，而是「有序」減磅，自我風險管理。

SSD的確壓縮了炒家套利空間，但不容忽視的是，樓價早前的升浪，已大大增加了炒家坐貨的實力，足以用空置或轉租的方式，度過政策的打壓期。過去一年市場期待政策效果，用家觀望不入市，致使租金扯高，亦助炒家坐貨一臂之力。炒家「絕迹」的表象，掩蓋着的可能是炒家的深度潛伏，等待時機。炒家坐貨潛伏，也恰可解釋放盤少以致形成托價效應。

政府尚難高估SSD的政策藥力，更難言最終勝算。與炒家角力賽上半場的戰績有失預期，下半場以SSD下調至百分之五為競逐目標看，預計樓市會照舊膠着，買賣膠着表明樓價呆滯，也就無法裨益用家入市，只不過可能會有序淘汰實力較弱的炒家而已。一年半載的短期，樓市的供應依然接不上，樓價高企的市況，還不致很快改寫。

就在樓市停滯的間歇期，消息傳來，對沖基金名宿索羅斯當正樓市處轉角市，有意成立房地產投資基金，伺機吸納優質資產。這是一個強烈訊號，大鱷有心攪局，意味樓市來了大炒家，對政策形成更大挑戰。本港樓市調控的下半場更加難玩了，以一年來港府的政策功力論，實在難以看好，一旦重耍SSD辣招或者玩SSD升級，則盡顯技窮之象，那就十分可笑。

一年來，政府對炒家戰而不勝，遏樓價無功，有心置業自用的市民已經白等了一年，怨氣又加深了一層。當前樓市微妙在於，政策力遏無功，擺在政府面前的選擇不外是，另選療藥或加大用藥劑量，但這樣做的同時亦憂風險隨來，另選療藥有不對症的風險，加大用藥劑量則有過猶不及的風險，與炒家的對壘，可能更加滑向傷及用家的局面。