樓計析：新居屋轉售機制擾亂市場

政府停建居屋多年，最終因政治及民眾壓力下，於今屆政府最後一份施政報告宣布復建居屋。施政報告提出的方案，在轉售限制方面的構思是業主在購入單位起計五年內出售，只能售予綠表人士或房委會；五年後出售，要先向房委會補價，方可自由出售。計算補價方面，購入時的折扣額視為資助及對業主的貸款，不會因物業市場往後升跌而調整。

筆者認為，現時同一居屋屋苑內已存在自由買賣及綠表兩個市場，綠表市場亦有不同折扣比率，造成同一屋邨有不同市場、折扣，價格亦因此不同，如再加入有別於已實行多年的新補價制度，只會進一步擾亂居屋市場，令其更複雜化，同時亦對現存居屋業主不公平。

市況逆轉進退失據

此外，以往在市況下調時，居屋樓價會與私樓重疊，屆時政府如繼續出售居屋，會被批評為衝擊市場、加劇跌市、與民爭利、賤賣資產等；如停售居屋，便要負上保養已建成單位的責任，正是進退兩難，當年愛秩序灣、紅灣半島便是好例子。

筆者認為政府應簡化資助房屋政策。資助某階層置業無可厚非，但應將此類單位保留在指定市場。即政府不應讓居屋單位於補價後流入私樓市場，讓居屋單位只能售予綠表人士或房委會，讓資助階層繼續受惠，政府亦容易掌握供應，免卻一方面接受補價讓單位化為私樓，另一方面又要建新單位以應付需求，卻被誤為衝擊中小型住宅市場。

公屋理應保留出租

其實現時居屋業主在現存補價制度下將單位化為私樓亦不見得划算。補價予房委會往往需數十萬元，相信對居屋業主而言並不輕鬆，即使能負擔亦只讓房委會獲利。

同時，業主亦需考慮若於樓價高企時補價，但單位卻不一定賣出好價，因此現時二手居屋市場相對私樓並不活躍。

同樣道理，公屋也不應再出售，應保留供應給公屋出租市場。