利好因素盡 樓市能撐多久?

胡小姐︰手上有一筆閒錢，未來五年也不會用，可承受高風險，買樓好、還是買股好？

答：翻閱過去幾年的數據，可以歸納出一個結論，利好樓市的數據在過去幾年一個接一個地出現，現時樓市可以說是利好因素已盡出︰

1. 香港政府向地產業傾斜，因○三年經濟不景而大減住宅土地供應，雖然經濟往後出現明顯復甦，但住宅土地供應量仍是偏少，直至樓市在近年出現急升並有過熱勢頭，政府才在半年前開始加大土地供應量，供應在未來幾年才有望得到較平衡的發展。

2. 自○八年金融海嘯後，各國政府着力推出刺激經濟的財政和貨幣政策，在貨幣政策上，透過大幅減息以刺激企業投資和消費者消費，作為全球經濟第一大國的美國也不例外，聯儲局息率由海嘯發生前的2%，下跌到0至0.25%。由於聯繫匯率關係，香港的息率跟着美國一起下跌，跌至歷史紀錄以來最低的水平。

過去筆者已多次解釋低息對樓價上升的重要性，不過，市場標準利率雖然未加（最優惠利率），但銀行在過去一年已多次向新做按揭貸款申請者加息。雖然舊業主仍可享受低息多一段時間，但下一次息口變動，一定是加、不會是減，只會對樓市不利。

樓市屆高位 下跌風險高

3. 過去幾年，內地資金大量流入香港樓市。雖然資金流入不見得一下子會被叫停，但在內地經濟放緩、資金變得緊張的可能性下，內地資金流入的速度和熱誠一定不及過去幾年般大。

總括以上各點，筆者雖然不敢貿然認定樓市一定見頂，但和過去幾年相比，利好因素盡出是不爭的事實，問題是這些利好因素還可為樓市支撐多久？半年、一年、兩年？而這些因素變動時，是會進一步利好樓市，還是為樓市帶來負面影響？

和樓市正正相反，現時股市存在很多不明朗或不利的因素，如︰

1. 歐洲危機有爆煲風險。

2. 美國經濟有衰退風險。

3. 中國銀行間和民間壞帳問題。

4. 全球經濟動力有下滑趨勢。

股市多平貨 未來有轉機

而由於以上種種不利的原因，股市現時正正處於自○九年股市反彈後的低位。雖然短線股市前景仍然會很不明朗，下跌風險可能會很大，但以股值，如市盈率計（樓市雖然沒有市盈率，但我們可以用租金回報率、香港市民供樓負擔比率等指標作參考），論價值計，現時股市一定比樓市便宜，而且樓市要面對因素由好轉壞，而股市卻有可能出現因素由壞轉好。相比之下，讀者如懷着巴菲特般長線投資的心態，筆者一定建議現時買股多於買樓。

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