投資SUN角度：REITs收息抗脹唔係人人啱

上周三港府的施政報告未對樓市再下重藥，政府吸取過「八萬五」這昂貴又深刻的教訓後，不敢亂動這條關乎政治、經濟民生的大命脈。其實據非正式的統計，房產價值佔去了全球財富三分一至一半的比重，買磚頭保值的概念根深柢固，總認為揸樓穩陣，難怪早前日日跌市，不停有人叫買高息的房產基金（REITs），貪其防守性高云云。

現時共有8隻REITs在港交所（00388）買賣，資產涵蓋寫字樓、舖位、車位及酒店等物業，規模最大的領匯（00823）是最多人認識，○五年以10.3元掛牌，股價累升約1.6倍，連同期內派息，實際回報更高達1.9倍。大市由去年十一月24,988點高位回落以來，股份調整五六成乃等閒事，領匯只較其歷史高位低約7%，看似非常抗跌。

僅領匯越房未潛水

衣食住行樣樣加，本港八月份基本通脹達6.3%，料下半年徘徊於6%，反映樓價的中原城市指數前周重返99.8點，僅低於今年六月及七月的水平，是一九九七年以後第三高的點數。地產價格跟隨經濟走，租金又往往按通脹作調整，投資者視房產投資為抗通脹之選不無道理。領匯現時股息率為4.2%，未算是REITs中最高息的一隻，但撇除資產增值部分，息率就超過浮息預計為3至4厘的政府債券（04208）。要數息率最高的REITs，必然是有大股東作特別財務安排的陽光房託（00435），息率達8.2%，扣除安排部分料淨股息回報近6%，屬高息一族。

不過，除領匯及越秀房託（00405）之外，其他REITs的股價大都潛水，原因之一是業務太穩陣，欠爆發性，升市時大家不會投資這類只求派息的股票；而注入REITs的資產又多屬二三線項目，受質素所限，故股價表現一般。

地產價格一般落後於股市半年至九個月，股市是經濟上的領先指標，房產則是滯後的影響。大市於去年十一月見頂，近日樓市成交大吹淡風，業主劈價之事頻傳，持大量商廈、店舖物業收租的REITs難免受影響，只是租約一般是三年或以上，租約期所限，影響延後出現而已。

跌市中較具防守力

再者，當全球經濟前景危機處處，資產價格正受考驗的當下，本港新做按揭息率先提高，P減1.75厘計實際息率達3.5厘。息口趨升，用以評估物業價值的收益率（Cap Rate）亦會提高，降低物業的最終估值，加上經濟不明或影響零售市道、租金一旦回落亦會拖低物業價值，收租的REITs不是完全免疫。

然而，在種種風險下，REITs按港交所規例只可經營收租物業，租金扣除管理等開支後要作息率分派，不會從事大家摸不着頭腦的項目，跌市中這類保守投資相對地穩陣。據彭博資料，領匯相對於恒生指數的啤打值僅0.52，代表股份的升跌波幅只及大市的一半左右，其他REITs如泓富產託（00808）的啤打值亦只有0.69，難怪跌市中會被人唱好，起碼跌市中跌少一點，不派息的機會甚低。