住屋需求靠估加劇樓市波動

陳先生︰報章經常報道有樓無人住、有人無樓住；雖然樓價過去幾年不斷攀升，但住宅單位真的是供不應求？

答：剛過去的星期三，施政報告出台，內容有不少篇幅關於香港房屋政策的短、中和長期發展藍圖。

雖然施政報告中未算有太大的新意，但復建居屋等政策總算為部分中產或收入較低的市民提供自置居所的機會。不過，在整份施政報告中（或過去的施政報告），都有一個共通點，就是沒有在「供應量」上作較長遠的分析。究竟香港需要多少住宅單位、每年要有幾多新供應量，香港人才可以安居樂業、樓市才會出現供求較平衡的狀況？即使作為提供土地供應的香港政府，也沒有為此作一個較科學化的推算（至少沒有向香港市民說明）。

根據差餉物業估價署的香港物業報告指出，截至二○一○年底，香港的私人樓宇數量為1,102,900個單位，加上房屋委員會擁有約72萬個出租公屋單位，現時香港總住宅供應量約180萬個單位，以現時香港人口約710萬計，即平均每3.9個人可以擁有一個物業。

私樓空置 約佔半成

根據政府統計處的推算，未來三十年香港人口會增加至838萬人，平均每年增長0.7%；如果要維持3.9個人擁有一單位這個比例不變，每年至少要有萬三個淨住宅單位增加才足夠，但過去五年只有兩年私人住宅落成量高於呢個水平。

雖然香港樓價寸金尺土，但空置的住宅數量其實也不少，截至二○一○年底，有51,530個單位被空置，為全港私人樓宇總數約5%。

由於香港政府較少以科學的推算作為房屋政策發展的依據，變相政府土地政策往往被樓價的上落牽着走，當樓價急升時政府要增加土地和房屋供應以壓抑樓價；當樓價急挫時政府要大幅度減供應，甚至取消一些房屋供應，如停售居屋等措施來為樓市護航。但興建房屋是有時間滯後的，今天政府大量增加土地供應，得來的是未來幾年住宅供應量大增；而幾年後樓市是供過於求？還是求過於供？大家都不得而知。