置業Q&A：按息連番加 換樓要及時

黃先生︰本人今年剛剛結婚，準備在未來一至兩年生孩子。擔心有了孩子後地方不夠用，打算換一個大一點的物業，請問換樓需留意甚麼？

答：首先要留意的是，佔本港住宅按揭市場份額逾40%的滙豐及中銀香港，在九月中雙雙宣布上調新做樓宇按揭貸款息率，是本地銀行今年內第五度上調新做按揭貸款息率。滙豐方面，是次一併上調H按及P按息率，其中H按息率上調0.5%，由H+1.8%至2.3%，上調至H+2.3%至2.8%；而P按利率則上調0.3%至0.6%，由P-2.7%（實際利率為2.3%），上調至P-2.1%至2.4%。

至於中銀香港，只上調H按息率0.2%至最高H+2.5%，P按息率維持不變。

市場人士認為，兩大龍頭帶頭加按息，料其他中小型銀行將會陸續跟隨。

加按息添換樓成本

雖然今次加息仍只是局限於新做按揭貸款，對現有業主不會造成影響，但對於好像黃先生那些正打算換樓的讀者就要小心，因為今次加息對你的換樓計劃已造成影響，今次加息會（包括過去多次上調新做按揭貸款利率）增加了你換樓的成本。

一般來說，不論是大屋搬細屋，或是細屋搬大屋，都會涉及新舊屋的差價（若舊屋樓價高於新屋樓價，不但不是開支，相反是收入）；地產代理的佣金；買賣的印花稅；律師費等的雜費；以及新屋裝修的開支等。

新舊息率存在差距

除了以上的費用外，讀者不應忽略新做按揭的利息開支，有機會（應該是一定）比舊有按揭的利息開支高、甚至高好多。相信不少業主，不論是用H按還是P按貸款，現時所享有的貸款條款都是處於最優惠的水平，如H+0.7%或P-3%。

在換樓後，由於要向銀行重新申請另一個物業貸款，你不可能維持舊有的貸款條款，只能以現時的條款得到新的貸款，由於銀行今年已多次向新做按揭加息，新舊息率存在很明顯的差距。

業主須考慮財務狀況

簡單計一計，其實舊和新貸款息率之間的差距真不小。以P按計，可以相差0.9%；以H按計，差距更大，相差超過2%。以利息支出的金額計，500萬元貸款、二十年攤還，每月還款額相差2,000到5,000元不等，相等於每月還款額的10至20%。

由於預期銀行上調新做按揭息率還會陸續有來，單從按息去考慮（當然是否要換樓，業主還要考慮自己的財政狀況、未來樓市的走向、換樓的需要和急切性等因素），有打算樓換樓的業主，不妨趁早實行，及早鎖定一個較低的按息。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答，歡迎電郵至：property@on.cc