地產代理倒骨牌 行業漲退總無序

本港有中小型地產代理行停業，雖然只涉五間分行，共約七十名員工，但始終可能是第一塊倒下的骨牌，難免深恐陸續有來。二手註冊量勢將連續四個月不足五千宗，一方面回降趨勢畢呈，另一方面離金融海嘯後長達五個月的低位水平只一步之遙，進一步重演地產冰河期，已在許多人意料中。地產代理出現停業骨牌效應，一點都不奇怪。

這現象預示的是，地產牛市可能終結。本港地產牛市以耐力論已夠「光榮」的了，因為比起其他樓市，香港跑得最長，樓價漲幅最驚人，是全世界「最牛」的。樓市風光過人，隱憂是恐怕調整也過人，在香港過往樓市周期中，漲銳退急不乏範例。然而值得指出的是，今輪樓市周期不是市場自然發展的結果，而是政策人為的結果。

今輪樓市漲潮有政策推手，樓市退潮也勞政策出手。樓市最牛姿態跑出，先是勾地機制變卡住供地，再是低息兼且通脹連帶熱錢湧來，催谷了前所罕見的需求，政策配合外圍影響，製造了供求的嚴重失衡，將樓市快速推向巔峰。在樓價失控之後，政府慌忙出招，一輪接一輪愈出愈辣，是否矯枉過正以後會知，因為政策需看滯後反應，出招出得急反應來得慢。

政府打壓樓價，由增加供地遠水不救近火，進而到打擊炒賣一系列辣招埋身，救近火才有些威力出現。不容否定的是，招數也連帶引起置業上車難，變成炒家、買家皆捱打。隨着一輪接一輪招數效果全浮現，銀行隨勢加按息，逐步為牛市畫上了句號，還有一招復建居屋等待出籠，在在使市場觀望看跌的預期強烈起來，說樓市調整源於政策推手豈算為過？

撇開樓價高低不論，僅就產業漲退周期往往由政策一手推導而言，何以總是漲就漲過龍，造成社會不滿民怨沸騰；跌也跌過龍，造成心理恐慌市場低迷，背後完全是管治與決策不當的責任。香港經濟為此重傷了多少回，但管治與決策可曾吸取教訓，不致錯了今次還有下次？很不幸，事實上港府恰恰同樣的失誤，硬是錯了一次又一次。

中小型地產代理行停業，發出了產業的警號。地產代理行預料，於今天結束的本季，十大屋苑買賣合約登記不足一千宗，僅九百六十餘宗，將創三十三個季度新低，有倒退到沙士時期之勢，中小代理行停業，大型代理行縮店裁員難免，行內重演地產冰河期的說法，決不是空穴來風無病呻吟。

還應注意的是，跨行業的負面訊號已經出現，在地產代理行業首現減員前，金融業裁員潮已搶先出現了。龍頭銀行大手裁員三千，釋出看淡的觀感，加上金融危機看似三數年好不了，股市已遭空前洗劫，裁員潮湧起，全社會的財富效應蕩然，縱有低息高通脹，投資情緒好不到哪裏去！整體經濟徹底逆轉只在遲早，管治與決策失當的政府，能否帶領香港度越風險，將受到最大考驗。