市區樓刮估價不足風

不利樓市消息湧現，第三季整體平均樓價按季下跌，而部分市區樓則面對銀行估價不足，隨時出現冧價危機。荔枝角美孚新邨及鰂魚涌太古城樓價上升約5.2%及4.1%，相反，新界沙田第一城及嘉湖山莊樓價就下跌超過4%；不過，銀行估值就兩極化，一個以約540萬元成交的美孚新邨低層戶，銀行估價僅522萬元，低約18萬元，另天水圍嘉湖山莊一個三房戶，估值大幅「估凸」超過一成，反映銀行對市區樓價較審慎。

反映樓價的中原城市領先指數顯示，截至本月十八日報98.18點，按季暫下跌約1.05%，期內港島區指數僅跌約0.86%，而九龍區則跌約1.4%。

新界樓價明顯跑輸

相對地，新界區走勢明顯遜色，新界東及新界西指數分別跌約2.52%及2.27%。

市區盤做價跑贏大市情況更清晰可見，數據顯示，美孚新邨及太古城等藍籌盤，過去一季調整呎價逆市報捷，最新調整呎價較六月底上升約5.2%及4.1%，報5,803元及10,005元。

沙田第一城及嘉湖山莊兩個新界屋苑，呎價同步下挫，最新調整呎價報約5,923元及3,219元，按季少達約4.6%及4.3%。

由於市區樓價抗跌力強，遇上逆市亦未有大幅回落，因此最近雖有個別單位以低於市場價成交，但售價實質上未算太差，而銀行對市區樓估價就較保守，令市區盤出現估價不足局面，使市區樓後市存在隱憂。

其中上述以約540萬元成交的美孚新邨低層單位，較市價低約3%，個別銀行網上初步估值只約522萬元，即估價較售價低約3.3%。另港島大型藍籌盤太古城亦出現類似情況，該盤一個高層單位最近以約695萬元售出，網上估值則約687萬元，低於成交價約1.2%。

嘉湖估凸超過一成

不過，新界細價屋苑，銀行取態較「鬆手」，估價出現大幅「估凸」現象，如近期以約196萬元成交的嘉湖山莊一個中層三房單位，個別銀行網上估價資料顯示，單位初步估值約218萬元，較售價足足「估凸」約11.2%。

另同屬新界大型藍籌盤的沙田第一城，近日亦有低層單位以約490萬元售出，網上估值約537萬元，亦顯著估高約9.6%。