港寫字樓租金恐插30%

全球金融市場動盪，引發銀行一連串裁員潮。美銀美林昨日發表報告「唱淡」本港的寫字樓租務市場展望，認為在環球經濟放緩的情況下，預期明年本港寫字樓現貨租金將下調15至20%，最壞情況下，更會下跌30%；零售舖的租金表現則平穩。而摩根大通同日發表的報告亦指，本港市民每月供樓負擔比率高於歷史水平，不排除政府會再推出調控樓市措施。

零售舖租金料平穩

美銀美林報告指，由於寫字樓租務市場見頂，加上環球經濟放緩，因此預期明年寫字樓租金會下跌，而零售舖租金就由早前預期上升10%，調整為平穩。

報告指出，根據由今年初至今，港股平均每日成交只有90億美元，因而計算出中環區寫字樓租金，會由現時每呎租金105元的水平再下跌23%。

報告又指出，在經濟最壞的情況下，香港寫字樓現貨租金會下跌30%，接近經濟衰退中下跌30至40%的典型情況，部分高級零售商場的租金亦會下跌10%，兩者的估值分別由 高峰水平下跌38%及19%。

不過報告相信，今次的下調幅度會較對上一次的經濟低迷時期為細，主要因為一○至一一年度寫字樓的供應只有300萬平方呎，不單低過歷史水平，亦遠少於○七至○八年度時的600萬平方呎。

該行較看好以零售物業佔比較高的收租股，包括希慎（00014）。報告指，希慎明年中會有新商場項目落成，料對一二年至一三年財政年度的每股盈利和派息有正面貢獻，料屆時的租金收入會因而上升25%。

另一隻收租股太古（00019）就被看淡，主要因為公司擬分拆太古地產上市，有可能對公司的股價帶來負面影響，加上公司持有較多辦公室物業，認為受到的影響較大。報告同時點名看好港鐵（00066）及領匯（00823）等業務較具防守性的股份。

摩通：供樓負擔太重

摩通昨日亦「發功」指，本港市民每月供樓負擔比率一向為33%，但現時高達十五倍，認為樓價要回落30%才能令此下調至合理水平，不排除在負擔能力持續轉弱的情況下，政府會出手推出調控措施。

對於摩通的報告，有大行分析員認為不合理，因為目前很多購買物業的人士，可能是投資者及非本港居民，因此不能純粹以本港居民入息中位數作為計算標準。他又指，現時外圍環境仍未明朗，相信政府再出招抑制樓市的機會不大。

該分析員又指，本港寫字樓租金的確已見頂，同時受外圍金融市場疲弱拖累，令需求有所放緩，但認為市場需求仍然強勁，未見租金有下滑的情況出現。