內房數據喜不掩憂 調控建功似是而非

國家統計局發布的數據顯示，八月與七月相比，七十個大中城市中，新建商品住宅價格下降的有十六個，持平的有三十個，降價與持平的城市增加了十五個；與去年同期比較漲幅回落的有四十個，按月增十四個，漲幅在百分之五以內的城市有四十五個。從數據公布的方式，似乎想帶出樓價回調勢頭的暗示，以凸顯調控建功，但按年漲幅在百分之五內的城市仍有四十五個，又同調控建功的說法「相沖」。

平情而論，數據所見不能說調控全無功力，事實上，樓價更像膠着已顯示有承壓下行的傾向。在調控出盡中外罕有先例的手段之下，樓市漸失上升動力應無例外，樓價撐到今天這一步，抗跌力已不弱，但愈抗跌也愈惹調控升級，足以顯示中國樓市的「奇特」，故此數據所呈景象與其說是喜，還不如說是憂。

較早前，一位出席「福布斯全球CEO大會」的基金經理估計，中國目前有超過二千八百萬套商品房，處於空置待售狀態，他認為是危險的訊號，要處理大量的空置，又防止房地產市場衰退，是極嚴峻的挑戰。毫無疑問，這位基金經理可引為活生生的例證者，就是美國現階段的樓市表現。

中國估計空置待售的商品房伙數，幾乎是美國的四倍，而樓價與年均收入比率又高過美國許多，令基金經理看不到中國解決問題的希望。當然，可以說該推論當中，忽視了中國人口是美國的逾四倍，中美的住房需求也不在同一水平，但內地持續的調控為把樓價壓下去，最辣的招數就是限購、限貸，亦即通過打壓需求來迫使房價下跌。

數據顯示的降價與持平的城市增加，除了高房價對入市置業的抑制，限購、限貸打消了部分有能力的準業主的購房資格。與此同時，政府表態強硬及打壓措施升級，在市場製造了跌價的預期心理，更多準業主抱持觀望心態，等待房價終極一跌。有調查顯示，未來一季有購房意願的居民佔百分之十四點二，按季下降了零點四個百分點。購房意願從今年首季起呈下降趨勢。

上述情況恰恰應了「不買當頭跌」、「愈跌愈不買」的入市智慧。這種意願的強化，的確有迫使樓價下降的作用，甚至直至出現終極一跌。然而這是好事還是壞事？政府若有本事控制樓價，跌到自己心儀的水平，這當然是好事；問題是經驗證明，政府並無這樣的本事，樓市總是終以超跌成災為跌市收場。如果政府自以為有此本事，無節制地恣意打壓，樓市就離危機不遠了。

將數據啟示解讀為調控建功，顯然為時尚早。且不說尚有四十五個城市，調控按壓不住仍在漲價，僅就被打壓下的降價與持平的城市增加緩慢而言，對調控的抗力依然頑強。打壓的方式所潛藏的隱憂，卻隨着打壓的加碼，在無形地上升，一旦出現終極一跌，其效應如何，對地產商、對銀行、對業主帶來何等程度打擊，決策者又豈能不加評估？