物業估值不足可「上訴」

樓市成交現呈膠着狀態，部分實力不足或已換樓業主開始減價求售，媒體亦多以「劈價放盤」為標題，樓價似正醞釀調整，另一邊廂買家同樣面對進退兩難的局面，期待已久的調整市終於出現，但卻又面對銀行估價不足的難題。

銀行估價不足的後果，最直接令買家需準備更多首期，假設買賣雙方以500萬元簽訂臨時買賣合約，若買家承做七成按揭，即首期需付150萬元，但若銀行估價只有450萬元，為符合七成按揭條件，買家需多付35萬元首期，確實失卻預算。然而買家亦並非被動受制於銀行估值。

若買家對銀行估值不認同，其實可以委託獨立第三方的專業估值測量師為單位進行再估值，收費視乎單位面積大小，由數千元至萬餘元不等，可讓單位估值有「上訴」機會。雖然，接納估值的最終決定權在於銀行，惟多一項參考數據，可讓業主給銀行多一個參考途徑。

銀行測量師取態相若

讀者或有疑問，究竟銀行市場價值的計算與測量師估值取態是否不同？其實兩者之間差異不大，銀行估值亦會透過內部或委託獨立第三方的測量師，雙方均會參考單位坐向、面積、景觀、單位內櫳質素、附近環境及潛在發展因素等一般條件進行估值。

惟由於承做按揭為銀行經常性業務，數據資料充足，故對全港住宅單位已有一內部基本參考估值，若非有突發性事件如單位忽然變成凶宅等，銀行一般會參考內部估值。

同時，銀行尚要考慮承做按揭之風險，如現時似是樓市轉角時，銀行按揭金額一般傾向保守，甚至低於估值或成交價，以減低承做按揭風險。

相反樓價升勢持續時，銀行按揭會比較寬鬆，估值經常較成交價為高，所面對風險較低。而且除獨立估值外，銀行亦可透過限制按揭成數以減低風險，故買家若遇上估價不足問題，實在可透過委託估值測量師為單位再重新估價，既獲「上訴」機會，亦可為銀行及自己提供更新更準確資訊。