置業 Q & A：賣地績差 樓價未必插

問︰近日接連多幅地皮拍賣均以市場預期下限成交，是否代表發展商睇淡後市，認為樓市即將出現下跌？

答：近日多幅地皮均只能以市場預期下限成交，如上月拍賣的九肚山地皮在「一舉」之下以低於市場預期約55億元成交；同樣上月公開招標的北角油街地王，亦只能以約62億元賣出，屬市場預期下限；最後，新地以逾31億元投得將軍澳地皮，投標價亦屬市場預期的下限。

雖然三者成交價均不及預期，但筆者不認為因此就代表發展商完全睇淡後市。賣地價較低只反映發展商沒有上年般渴求土地儲備，而在現今經濟環境不太明朗之下，發展商沒有積極瘋狂出價，變得較審慎亦十分合理。

首先，三幅地皮成交價雖然低於市場預期，但不代表它們真的很便宜。九肚山樓面地價每方呎約5,300元，計及建築成本要賣10,000至13,000元，雖然九肚山屬豪宅地段，但對於位處新界而言，每方呎10,000元以上應該都不算太平；北角油街屬於混合型發展項目，在撇除開發酒店用地後，每方呎樓面住宅地價約10,000元，計及建築成本要賣每方呎15,000至20,000元；將軍澳地皮也不算太便宜，預期落成後要賣每方呎6,000元以上才有利可圖。雖然這些樓價都很接近或距離現價不遠，但由於發展商要花幾年時間才可落成物業推售，在眾多變數下，發展商對樓價展望表現得較審慎是可以理解的。

成交價令人失望的另一個原因，是市場存在太樂觀的期望，已經將「麵粉價」高於「麵包價」當成合理化，所以每次賣地，市場均相信賣地價可接近或超越同區的二手價。「麵粉價」高於「麵包價」不是一個常態，現在撥亂反正，可能是樓市步入健康發展的開始，不代表樓價就此會一落千丈。

股市易冧 物業抗跌強

雖然筆者一向認為現今樓價處於不合理水平（不論以負擔比率，即以香港人一般收入計；或是以租金收益率計），有被低息環境和發展商人為（或政府房屋政策）扭曲之嫌。作為一個樓市淡友，筆者認為樓價在現水平，特別是新樓盤的誇張呎價，不可能長久地維持下去，在未來是需要向下調整的。

不過，事實歸事實，單單因為發展商出價較低投地就代表樓價會大幅向下，理由根本不夠充分。筆者已多次提出，樓市和股市不同之處，就是樓市本質上存在很強的「抗跌性」，現時不少業主由於有很強的持貨能力，加上心態上認為樓價跌了可先出租、等待樓市回升才再賣，所以不容易出現像股市常發生的骨牌式下跌。可以預見，除非香港經濟突急挫、失業率急升、利息大幅攀升，相信樓市最多只會短期受壓，放緩過去兩年升勢，但大跌仍然很難。

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