市場綜論：樓價跌炒內房股

對於內地樓市，九月可能是轉捩點。

內房的銷售成績，在今年上半年是不錯的，但由於政策市的關係，業績好並不等於內房股的股價會上升。自從去年四月，中央不停頒布調控樓市的政策，令內房股價差強人意。住建部早前公布，要求各省級住建廳進一步落實執行限購令，近期各城市已見減價新盤，新房價格甚至低於周邊二手房價，特別是較偏遠的地區就減得愈多。

新盤開始主動降價，除了政府調控樓市的政策外，資金壓力逐漸加大也是一個主因。雖然上市內房公司短借和有息負債率，仍能保持穩定，但（貨幣資金－短借）/總資產的比率，已經連續四季下降，企業短期還款壓力逐漸變大。從負債結構來看，銀行信貸額度緊張和對地產的調控，令長借佔比逐漸下降，部分企業很難在長期負債到期後，再能獲得貸款續期。這對於較小規模的內房企業，造成一定的資金壓力而被迫減價賣樓，但對償債能力和資金實力較好的龍頭，反而相對有利，也可提升未來行業的集中度。

新盤減價避「限購令」

傳統上內地樓市有「金九銀十」的說法，即九月及十月是樓房銷售的旺季，但今年九月至此，卻見很多新盤減價。目前很多二三線城市為了不被住建部列入「限購令」的黑名單，可能會用緩兵之計，透過限價令來躲避限購令的執行，因為住建部定下標準，如果城市在房價指數中漲幅處於前列、上半年房價同比錄得高漲幅、成交量同比增幅較高、已屬限購城市的周邊且外地人購房比例較高、群眾對當地房價反應強烈等五項標準中，出現任何兩項或以上，將會建議列入新增的限購令。

內地樓價會否在「金九銀十」下跌，相信很快就有結果。不過當內地樓價下跌之際，就是買入內房股之時。在過去一年多，中央不停出台新的樓市調控政策，而本港股市炒法一直是「炒政策」，試問每月都有新的調控招式，教人怎去買內房股呢？所以內地樓價升得愈高，就愈害怕中央推出更多打壓招數，內房股跌得更加悲慘；反而樓價下跌，推出新政策的機會也會減少，內房股才會有上升的空間。