高地價忽然退隱　穩供應樓市受惠

港府昨日拍賣三幅土地，分別位於將軍澳、西貢及元朗，撇除地皮面積太細小的西貢白石窩地皮沒有指標作用外，其餘兩幅分別位於將軍澳及元朗洪水橋的土地，無論是拍賣官的開價、發展商的競投反應以及土地的成交價，都有一定的參考價值，揭示樓市若干值得留意的地方。

從定價角度看，港府今次的開價策略，顯然是較其心目中的底價為低，這可從拍賣官在推出將軍澳地皮時，因為發展商的出價節奏緩慢，承價未到底線，拍賣官揚言可能收回地皮看出來。如果和八月份港府拍賣沙田九肚地皮，拍賣官願以一口底價的五十五億元，將土地出售的結果比較，港府今次轉用「低價」策略利誘發展商出價的意圖，更是昭然若揭。

當然，港府官員按其一貫作風，必定不會承認高地價政策有任何轉變，事實上，在港官的口中，從來沒有承認過政府有甚麼高地價政策。這項政策從來都是「只能做，不能說」，不過從拍賣官對開價的策略寬緊，以及對成交價水平的堅持程度來看，港府高地價尺度的變化，外界其實不難估算得到。

若從發展商競投的反應來看，這次拍賣規模最大的將軍澳地皮，叫價約四十口，只有四個發展商先後出價，歷時僅二十分鐘，即以三十一億二千萬元成交，無論從參與競投的發展商數目及拍賣節奏來看，這幅土地的競投氣氛都算不上熱烈，令不少分析家大跌眼鏡。

反觀另一幅事前不被看好的元朗洪水橋地皮，參與競投的發展商數目多達八個，叫價合共一百六十二口，拍賣歷時四十五分鐘，雖然最終的成交價三億六千一百萬元未算突出，只能符合市場預期的中位數，但發展商競投的熱情和積極性，與這幅地皮的地點和質素頗不相稱，同樣令不少分析家大跌眼鏡。

在這一冷一熱之間，不難看出發展商鑑於樓市前景不明，銀行資金供應趨緊，對大型地皮的出價顯得較審慎。將軍澳地皮的面積較大，涉及投資金額較多，發展商即使有投地意欲，也不敢去得太盡，與幾年前的勇字當頭的氣勢，不可同日而語。

至於元朗地皮獲得較多發展商垂青，相信與地皮的發展規模較小，發展商容易消化有關，拍賣結果一方面顯示發展商對中小型地皮的胃口大得多。另方面，拍賣官將地皮每口價降得甚低，發展商在出價時的考慮亦較容易，有助營造較佳的拍賣氣氛。

這次拍賣其實正好印證本港樓市發展的多樣性，港府在每年推出土地時，除了因應市場需求變化外，亦應多考慮推出不同種類和面積的地皮，讓不同規模的發展商均有機會參與發展。現階段外圍經濟前景不明朗，對樓市固然有一定負面影響，但主宰樓價最重要的因素，其實離不開土地供應，只要港府在土地供應上不再忽多忽少，貫徹現時勾地表制度和主動推地的雙軌模式，應有助減少樓市不必要的波動，增加本港經濟的穩定因素。