借足七成市區換樓易

股市近日飄忽，連帶近日的樓市氣氛亦陷入低潮，價量均有回落之勢。樓價稍為回落，對用家而言實屬好事，個別業主肯調低叫價，令部分樓價長期處於高水平的單位，重返600萬元以內有交易，有助用家尋覓「借足七成」按揭的樓盤而成功換樓。

近年本港樓價可謂拾級而上，因部分指標屋苑做價過高，當二手市況不穩，業主睇淡後市，能有較大幅度的議價空間。買家現階段雖保持審慎態度，惟實際用家有換樓需求，亦不介意趁樓價回落時「執平盤」。

今年政府再度收緊樓宇按揭，600萬元以內的物業才可以「借足七成」，令不少換樓客未能如願，但「塞翁失馬，焉知非福」。

近日樓市回軟，不少放盤業主主動降低叫價，部分市區新進屋苑終於重現「借足七成盤」，其中如土瓜灣翔龍灣及紅磡海濱南岸等，因換樓客顧及實際需要入市，令屋苑成交回升，而且不少都是重返600萬元以下的三房單位，顯示市場仍有一定的承接力。

翔龍灣坐落名校網

土瓜灣翔龍灣入伙約五年，是該區最具指標的新進屋苑，供應量充裕，三房單位選擇多元化，加上坐落名校網一帶，主要客源為外區或鄰區換樓客。樓市轉淡，小部分業主亦願意大刀闊斧減價，爭取可承造七成按揭的行列。

減價盤580萬 用家承接

美聯高級營業經理林智明指出，翔龍灣的三房戶分布廣泛，由700餘方呎至約1,100方呎，樓價亦有數級之分。如近期較受追捧的758方呎三房連一套房單位，供應比較少，因為層數較低，未能享全面的鯉魚門海景，令樓價較優質的三房戶有折讓。

樓價高峰時期，此類單位叫價最平近600萬至615萬元，惟個別業主肯減價至580萬元水平，即獲用家承接。

現時市場上同類型單位亦有逾20個放盤，最近屋苑三房戶亦受歡迎，本月錄8宗成交，佔一半為三房單位，整體呎價7,700元。至於面積相若的757方呎三房戶，因位處較高樓層，最平叫價亦需逾650萬元。

海濱南岸會所具規模

紅磡海濱南岸是區內樓齡最新的屋苑，入伙僅約三年，雖然單位面積選擇不算多，由559至770方呎，三房戶更僅得770方呎一種，但勝在符合換樓客的基本選擇，分別有長廳及呂字廳設計，加上備有區內較有規模會所，故每月成交不俗，即使是淡市期，本月仍錄得近20宗成交。

三房大宅普遍業主叫價回落，令樓價由超過620萬元水平，回落至低於600萬元，合乎「借足七成」按揭的資格，買家無需加大首期，令屋苑近兩個月，已錄7宗中價單位成交。

美聯高級營業經理曾偉堯表示，現時屋苑的三房單位，樓價最多集中約550萬至650萬元的水平，分向街景及內園景為主，較為優質的三房戶，業主主動將叫價調低約3至5%，個別樓價重返低至約590萬至600萬元水平，即獲用家承接，令近期三房戶成交突出。

三房戶500萬入場

因屋苑的兩房及三房戶樓價相距不遠，三房戶入場費約500萬元，但呎價較兩房戶平，故三房單位單以本月計算，已佔有15宗成交，整體呎價約7,800元。

藍灣半島議價空間3%

小西灣藍灣半島因缺少鐵路接駁，樓價向來較港島區一線屋苑落後，吸引不少外區客入市，二手成交穩定。屋苑配套設施完善，單位質素亦有保證，屋苑本月交投回穩，至今暫錄9宗成交，已超越上月全月僅6宗的水平。

3房戶530萬有交易

藍灣半島入伙十年，位置較偏遠，但間隔甚多元化，吸引向來港島東區換樓客。中原分行經理鄭俊輝直指，近月屋苑放盤業主普遍「有價傾」，帶動屋苑整體成交亦好轉。

藍灣半島三房單位供應較多，面積800餘方呎的三房戶，屬換樓客的入場選擇，此類單位旺市時樓價曾高見逾600萬元水平，不少業主目前約有3%議價空間，令上述單位樓價整體回落幅度較明顯，現時約530萬元起已有承接，從而增加此類單位成交。以八月為例，佔近一半成交為800餘方呎的三房戶。

屋苑較優質的三房向海單位，最「相宜」亦需逾630萬元起，不過較高峰期至少需650萬元以上，樓價有一定折讓，而過千方呎大單位，放盤態度硬淨，最平叫價逾770萬元起，屋苑現有200個放盤。