商廈空置率新低 捧收租股着數

物業向來與股票和債券等資產的走勢關連度不高，令物業成為多元化投資組合的重要一環。涉足房地產的途徑林林總總，由直接投資物業以至買入上市房地產公司股份。我們認為投資房地產證券比直接投資物業更吸引，因為前者具備多項優點。除了流通性外，上市房地產證券為投資者提供機會，可在眾多持股、行業和地域之間作多元化投資，並可讓個別人士涉足原本難以染指的物業市場。

受惠租金上升 增加派息

憑藉其REIT（房地產信託基金）資格（可豁免企業稅），上市房地產公司可將其大部分現金流分派，因而擁有可觀股息收益率。現時不少國家的通脹問題日益嚴重，涉足「實質」資產成為重大優勢。由於通脹加劇，當重訂租約時，租金收入往往會隨着通脹而上升。

上市房地產市場在○七至○九年金融危機期間飽受衝擊，租金承受下調壓力。雖然如此，現時不少房地產公司已透過出售非核心資產和發行股票而重整資產負債表，行內剩下回復良好財政狀況的最佳企業。儘管現時仍處復甦階段，近期不乏盈喜和增加派息的例子。

衰退的另一結果，是物業發展項目大幅削減規模，以致現時商廈空置率降至歷年低位。以巴黎及倫敦為例，商業中心區空置率只有5至6%，意味着一兩年內租金有上升潛力。美國地產市道正處於復甦初期，由於美國住宅市場有轉買為租的趨勢，住宅REIT可望率先受惠於租金上升。同時中港及新加坡等亞洲市場應可受惠於本身經濟蓬勃及內需殷切，但通脹仍是主要隱憂。這是我們看好可繼續受惠於租金上調的收租股、多於在調控下無法將上漲建築成本轉嫁給售價的發展商的原因。