靚地底價賣 後市審慎

沙田九肚豪宅地皮由信置及萬泰等所組成財團以55億港元一口價投得，平均呎價5,332元，遠低於市場估值。有傳媒問原因為何？我回應說這塊地本身的條件和恰巧賣地前出現的環球經濟形勢大變動，是導致今次拍賣成績的主要原因。

組財團投地減風險

九肚地皮在建築及發展方面的限制較多，令項目設計需更花心思，比如限建最少970個單位，令項目與原九肚山的洋房別墅定位有出入。另外，綠化要求、汽車出入口較狹窄、而車位數目未能做到一比一，及需負責一幅大斜坡的維修保養，亦是發展商需要顧慮的。還有拍賣前一連三天，股市一共跌了差不多3,000點，發展商抱觀望態度是可以理解的。

有較極端者甚至認為發展商已轉變態度，開始看淡樓市。在我來說，現時樓市是否已轉勢是言之過早，尚待進一步觀察。但有一點很明顯的是，今次有三家發展商合組財團投地，本身已是減低風險的做法。既可降低每家公司的投資風險，又避免出現住宅用地無人競投的尷尬場面。

今次成交平均呎價是5,330元，低於早前牛潭尾另一幅住宅的6,548元，雖然兩塊都是新界地，但一般估計沙田地價總應比元朗區的地價高，但今次出現反差，或多或少反映了發展商更趨謹慎，尤其是涉資巨大的項目，以比較保守的態度去研究項目及計算出價。

有評論問在最後階段，為何拍賣官不把每口價調低至2,000萬或3,000萬元，藉以吸引其他競投者出價？

我想說兩點：第一，拍賣官事前已知悉署方所定下的底價，只要有人出價達到該底價，而經詢問後，無其他人再出價，拍賣官便有權決定出售。

第二，就算拍賣官不減低每口叫價，競投者亦有權即場諮詢拍賣官，把每口叫價減低，但今次沒有人這樣做，故此以底價出售亦沒有問題。