置業Q&A:美失3A無礙港樓市

陳小姐︰美國評級被下調,請問會否波及香港樓市?

答:三大評級機構之一的標準普爾宣布下調美國評級,由AAA下調一級至AA+,令美國有史以來首次失去AAA的最高評級。雖然消息公布前市場早已有心理準備,意識到美國失去AAA評級只是時間的問題,但消息公布後還是引起股市、外匯和商品市場的動盪,並引發全球股市下跌。

有分析員認為美國評級被下調,會對香港樓市造成負面影響,加速樓市的調整,因為美國評級下調會降低市場對美國國債的需求,從而推高美國國債孳息率,影響美國本土不同的借貸成本,如商業貸款利率、房地產按揭利率等。由於香港實行聯繫匯率制度,香港的利率一般會跟隨美國而上落,一旦美國的利率因評級下降而大幅抽升,香港的利率亦要被迫跟隨而上升。

不過,筆者認為以上的假設不會在短時間內出現,因為在未來的六至十二個月,美國利率因為評級下降而出現大幅上升的機會率不高。所以,至少短時間內,筆者認為美國評級下降對香港樓市不會造成很大的直接影響。

美債仍穩健需求勁

首先,美國評級被下調已發生近一周,但觀乎美國國債市場近日的走勢,暫時看不到評級下降對美國國債產生任何重大的負面影響,相反,美國國債價格近日持續大幅走高(十年期國債孳息率︰八月五日為2.56%,八月十一日為2.17%;息率不升反跌),反映投資者對美國國債的需求仍然強勁,沒有受到評級下降所影響。

背後的原因有兩個︰(一)、對大眾來說,美國的經濟和財政狀況都不是甚麼秘密,大家均可輕易地從不同渠道得到相關的數據加以分析,而標普的決定亦是根據大眾所知的數據而得出,所以不會對投資者帶來太大的震撼,亦不會大幅改變他們對美債的看法。

(二)、雖然評級被下調,但筆者相信美債仍然是全球最穩健的投資工具之一,相比起歐洲和日本債券,美國在經濟上、或是在債務風險上仍勝歐洲和日本一籌,所以仍有能力吸引全球投資者的目光。

拆息大升機會不大

根據八月十日聯儲局的會後聲明,聯儲局已明言會一路維持美國低息,直至二○一三年中為止,變相香港的最優惠利率相信也會一直維持低息,直至二○一三年中。相反,較受影響的會是以拆息為利率參考指標的按揭貸款,但短期內拆息大幅上升的機會亦不大。

那麼,香港今年樓市不會跌?不一定。因為早在美國評級被下調之前,香港樓市已開始展現不穩定的情況,主要原因不是因為美國加息,而是由於政府在房屋政策的轉變和樓價已大幅超越香港人購買力(不計內地富豪),令需求跟不上。

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進邦滙理研究部總監梁偉民