自住物業揀P按划算

李小姐︰本人剛買入一物業打算自住，短期內沒有打算再換樓，請問根據現時的H按和P按計劃，哪一種利息較低、較划算？

答：過去兩年，大部分新業主均喜歡採用H按承做按揭，因為H按所付的實際利息，只是0.8至1%（以H+0.7%計算），相比起最平的P按（如P-3.25%）實質利率也要2%，H按所付的利息便宜得多。事實亦證明，過去兩年，H按佔新做按揭貸款九成半以上。

新做H按已大幅加息

不過，在過去幾個月，情況已發生明顯變化，銀行對新做H按大幅加息，由原來的H+0.7%，大幅增加至H+1.5%，甚至是H+2%。以現時一個月同業拆息0.2%計，新做H按現時實質利率約1.7%。雖然實質息率仍比P按低，但兩者的差距已較過去一年出現大幅收窄。假設業主有以下的選擇︰H按息為H+1.5%；而P按息為P-2.9%（P為5.25%）。

根據一九九二年起的銀行拆息和最優惠利率來推算，在過去二百多個月中，有八成時間H+1.5%的H按計劃實質貸款利率是高於P-2.9%的P按計劃，而且H按實質息率比P按實質息率平均高1%。究其原因，主要是與銀行拆息（H）現在處於極度偏低的水平有關。雖然在往後時間，銀行拆息和最優惠利率都要面對大幅上調的風險，但銀行拆息上調的風險遠遠大於最優惠利率。就以金融海嘯前的利率和現在作一個比較，○七年銀行拆息平均為4.3%，比起現在0.2%相距達4%有多。相比之下，最優惠利率雖然都較○七年有頗大的下降，但兩者相距只有2.5%左右，所以即使環球經濟好轉，相信最優惠利率的升幅都會較銀行拆息來得小。

當然以上的比較還未計及H按一般會附加利率封頂制度，如現時不少H按計劃會將利率封頂在P-2.75%，若銀行拆息上升令H按實質息率高於P-2.75%時，貸款者可選擇將貸款息率封頂在P-2.75%。

加入利率封頂制度之後，得出的結果沒有太大改變。以月份計，有八成時間H+1.5%的H按計劃實質貸款利率是高於P-2.9%的P按計劃，但以利率計，H按實質息率比P按實質息率平均只高出0.002%，差距變得不太明顯。

P按長遠利率較低

李小姐買入物業自住，亦沒有短期內再換樓的打算，我建議她應該選用P按，雖然開始時實質息率會高一點，但兩年後，當開始加息，她就可以享受到P按實際利率較低的好處。