趁低息不妨揀定按

陳先生問：近日不少報道指銀行對按揭貸款大幅加息。若利率趨升，置業者應如何打算？

答：自金融海嘯後，美國經濟雖較○九年最壞時期有所改善，但復甦之路仍困難重重，相信美國加息將會遙遙無期。由於港元和美元掛鈎，香港利率要跟着美國走，美國一日不加息，香港的最優惠利率和銀行同業拆息相信也不會出現大幅上升的情況，變相已經取得銀行按揭貸款的業主，至少未來一年也不用太擔心息口會大幅上升對供款造成壓力。

近日不少報道指銀行對按揭貸款大幅加息！這是對的，不過只是對新做按揭加息，而且以H按貸款為主。舉例來說，過去銀行一般會為業主提供H+0.7%的拆息貸款計劃，而現在的拆息貸款計劃一般訂在H+1.5或以上，變相對新業主或貸款者加息0.8%。不過，由於HIBOR在過去一年沒有太大變動（仍在歷史低位間徘徊），已取得銀行按揭貸款的舊業主，不會受近日銀行加H按計劃的影響。

計劃最長僅五年期

但陳先生的擔心也不是沒有道理，因為美國利率正處於歷史低位，即使短期內未必有加息的能力，但幾年後，只要經濟能夠好轉，美國加息的步伐將會很快，而香港息率在聯繫匯率下將會跟隨美國息率上升而上升，到時香港業主需要面對比現在高得多的息率，到時供款壓力將會大幅增加。如果可以趁現時低息環境為未來鎖定按揭息率，絕對值得各業主認真考慮。

很可惜，和美國不同，香港沒有銀行或機構為業主提供長達十或二十年的定息按揭，令香港業主不可以像美國人般爭取在低息期時將按揭利率永久鎖定在低水平。現時，美國十五年定息按揭息率為3.6%，變相美國業主透過申請定息按揭，可為未來十五年按息鎖定在3.6%，不用擔心日後美國加息的風險。

香港業主就沒有這個選擇了，因為市面上最長的定息按揭產品只有五年期。以下是按揭證券公司提供定息按揭計劃最新的利率。

心水清的讀者，即時會算一算利率要在往後時間升多少，定息按揭才會划算？就以五年定息為例，若業主現時申請P按計劃，一般計劃為P-3%，實質按揭利率2.25%。和五年定息利率3.03%相比，定息利率比現時P按實質利率高0.78%。所以，若未來五年最優惠利率平均升幅超過0.78%，申請定息按揭會較少利息開支；相反，若未來五年最優惠利率平均升幅不超過0.78%，則申請P按較可取。