限購盡用顯技窮 內房調控難建功

當市場以為，中國有望下半年逐步寬鬆調控之際，國務院突然又唸起「緊箍咒」，用到最厲害一招——限購令，擴展至「漲幅較大」的二三線城市。去年以來，中央打壓樓價，但即使一線城市受控，二三線城市卻漲得更兇，使政策體會兩難，要令樓價狂升暴跌很容易，要穩定下來卻如高空走鋼索，過於狠辣會導致樓價甚至經濟崩潰，但過於謹慎又難達預期效果。

眼見一線城市監控太緊，地產商及炒家紛紛轉戰二三線城市，在港上市各大內地發展商，上半年銷售更勝前兩年，全在二三線城市建功。由六月下旬開始，內房股成為走勢最勇銳之板塊，主要是市場憧憬樓價調控或有所鬆動，部分城市的限購令有機會取消，傳聞有的城市蠢蠢欲動申請，但中央此舉無疑打窒了希望。

一線城市實行限購令效果尚見，樓價就算沒跌亦已回穩，成交量明顯萎縮，近半年北京八、九成置業者均為自住，「天子腳下」執行政策最落力，但「山高皇帝遠」則執法困難，有的省市限購亦有限期，有的限購亦細分區域，並非全市執行，做個樣子應酬中央。

限購政策無甚新意，只是舊例重頒；當然，中央不可能次次有新招數，舊招已經夠「辣」，只是執行力度存疑，主要障礙還是來自地方政府，如過往對發展商囤地坐視不理。與樓市交戰已經用到「第四擊」，當前中央政策已無後退之路，否則除前功盡廢之外，將引發更大泡沫。

樓價升勢成因複雜，中央推動加薪、減稅、內需、城鎮化，自己亦推了樓價一把，但地方政府土地財政，以及負利率兩大結構性問題若未能解決，樓價始終易升難降。地方財政既要償還龐大的債務，又要投入資金興建保障房，完成中央的任務，可是財政極依賴賣地，樓價不高，地價就不漲，故此如緣木求魚，要改變局面看來需從稅收改革着手。

中國負利率情況嚴重，亦加深了投資、投機情緒，長期負利率遠追不上通脹，民眾又欠缺其他投資渠道，資金豈能不流向樓市？中國人傳統觀念根深柢固，例如「磚頭保值」，及結婚先要買樓，不同需求都對樓價形成托力。

顯然，中央以政策打壓樓價，無疑將自己置於被動，沒有疏導的招數，靠限購令去強力壓制，要擺平各種托力談何容易？中央既已拉開架勢，與房價大戰一場，惟有硬撐到底。原本期望保障房由今年底陸續建成，有助紓緩樓市失衡，可是保障房面對資金鏈問題，建工量遠低於預期，令這期望可能落空。

限購限貸擴大化、長期化，標誌內地調控技窮後走入死胡同，倒退到計劃經濟式管治手段，結果非但壓不住樓價，反只會因需求大積壓，以致威脅勞動就業、財政收入及經濟增長率，否則，就是樓價更犀利的暴漲。