復建居屋降私樓需求

李小姐︰政府表示或復建居屋，由於建屋需時，在「遠水不能救近火」之下，復建居屋對壓抑樓價的成效是否有限？

答：近日政府高官表示，即使政府真的落實復建居屋，最樂觀估計首批單位亦要等七年才可推出市面，質疑社會高估了復建居屋對壓抑樓價飆升的即時效用。

言論一出，即時引起社會廣泛的回響。有人指政府「零」效率，私人發展商只需兩至三年，政府卻要七年；有前房屋委員會委員指興建居屋一般只需四十多個月，質疑當局「報大數」誤導公眾；亦有人認為政府故意「放風」，質疑政府是否真心想復建居屋。

不管是官員一時興起之言，或是政府存心向市場「放風」，筆者認為只要復建居屋政策得以落實，不管要花五年還是七年時間才有新一批居屋，其壓抑樓價飆升的效用都是一樣。因為在一個自由市場，每個產品的價格都受市場供應和需求影響，所以即使供應未增加（新建居屋未落成），若需求受到政策影響而改變，一樣可做到調控價格的作用。

回報降 投資熱情料減

即使現在政府就拍板落實復建居屋，也總要幾年時間後才有單位落成，所以不管復建居屋與否，供應短期內都不會因是否復建居屋而有所改變。不過，需求卻可以因是否復建居屋而產生重大的變化，因為需求除了和個人收入、喜好等有關外，亦受「有否替代品」和「預期未來價格高低」所影響。

復建居屋增加了市場上私樓的替代品，令一批原本買私樓的人，不買私樓轉向等待居屋建成才置業。雖然居屋還未建成，但卻即時減少了市場上對私樓的需求。

初中上經濟課時曾學過，假若供應不變，但需求減少的話，價格亦會出現下調的壓力。

「市場預期」更影響價格

股市是另一個更明顯的例子。「市場預期」從來都是影響股市走勢的最主要因素。「預期」可以是對經濟增長的預期、對息率的預期、對企業盈利的預期。我們通常只會聽到股市因預期內地即將加息而下跌，但較少聽到股市因內地落實加息而下跌；今年三、四月份油價大幅上升，原因是市場預期未來供應有可能因中東、北非局勢不穩而不足，但實情是過去幾個月供應持續明顯地高於市場需求。

以上例子均反映在投資市場（不論是股市或樓市），「預期」往往比「已發生」更能影響市場價格的上落。

復建居屋不能改變「實質」樓宇供應，但能改變「市場預期」，所以不能說復建居屋對壓抑樓價飆升沒有即時效用。