將軍澳換樓按足70%

本港樓價持續高企，即使有充裕彈藥，對換樓客而言，現階段入市絕非輕易。金管局最近因應樓價飆升，再推收緊樓按「辣招」穩定樓市；面對樓價700萬元以下的單位，貸款上限為420萬元，仍可「按足七成」，料受影響的市區換樓客會退而求其次，揀選具市區方便的地區入市，而三房戶供應充裕的將軍澳，實屬熱門之選。

本月初政府進行兩幅地皮拍賣後，金管局再隨即推出多項新「辣招」，從而穩定樓市。其中較受市場關注的收緊樓按措施，包括將樓價700萬至1,200萬元的住宅按揭成數，收緊至五成至六成，但現時，一般市區屋苑的三房換樓盤，銀碼超過七成按揭上限的比比皆是。業內人士估計，收緊住宅按揭成數，雖有助減低銀行面對貸款的風險，不過市區換樓客卻因此受影響。

「按足七成」勢成目標

面對金管局新規管，市場人士估計，換樓客或會轉移目標至將軍澳。該區發展愈趨完善，三房戶選擇甚多，樓價僅屬中價，一般銀碼由400萬至600萬元不等，加上樓價700萬元以下的單位，貸款上限為420萬元以下，現時仍可享有七成按揭，相信會成為外區換樓客的入市目標。

都會(馬尺)位置優越樓齡簇新

港鐵調景嶺站兩大屋苑都會(馬尺)及維景灣畔，因地利位置較方便，加上景觀較佳，樓價相對較將軍澳站的一線屋苑昂貴。其中都會馬尺主攻三房戶，同類型單位樓價亦較毗鄰的維景灣畔低水，故屋苑佔六成為三房戶成交。

叫價回軟議幅5%

都會馬尺樓齡簇新，入伙僅約三至五年，三房戶為屋苑主打，面積約810至最大約1,219方呎，間隔多元化，向來受區內換樓客歡迎。美聯區域經理吳丰星指出，本月調景嶺站兩個屋苑暫錄25宗成交，按月跌幅近四成，其中都會馬尺佔當中的15宗，平均呎價約6,200至6,700元。

受新政策影響，放盤業主叫價有回軟現象，普遍放盤有3至5%議價空間。近期有部分外區換樓客回流將軍澳區物色大單位，惟暫採觀望態度，故交投仍然膠着。都會馬尺目前有約750個放盤，佔一半為三房單位，屋苑三房戶最低消費近500萬元起。

樓市接招 換屋審慎

「要來的始終要來。」

政府連環出招，更重提復建居屋，令樓市的負面情緒轉濃，市場亦開始等待樓價逆轉。其實，面對資金湧入，樓價急速飛升，愈來愈多中等收入市民未能置業，怨氣日重，重提復建居屋根本已是大家都預計到一定會發生的事，問題只在於「何時要來」？

樓市「感冒」審慎行事

事實上，居屋的銷售對象，大部分都已經不是私人市場的主流購買力，復建與否，影響是心理大於實際。不過，這一刻，樓市「一冷一熱」，難免要患上「感冒」；而且，下半年環球投資環境未許樂觀，置業投資，還是應該審慎行事。

隨着早前金管局收緊按揭，市區換樓客一時間可能手足無措。今期《置業安居》特別聚焦在一個能做足七成按揭的換樓熱門地區——將軍澳，為大家找尋理想的安居之所。

領峯最快九月收樓

將軍澳另一個大型三房戶供應的屋苑，非日出康城莫屬。其中樓齡最舊的首都，入伙僅約兩年，最新的領峯則最快今年九月收樓。除一期首都提供少量的兩房戶外，整個屋苑供應大部分逾800方呎起的三房大單位，客源大部分以換樓客為主。

香港置業高級營業經理謝惠蘭再指，本月合共錄逾30宗成交，平均呎價約5,200至5,500元水平。

日出康城的三房單位，面積約869至約1,300方呎，不同期數單位樓價相若，最平由440萬元起。

三房450萬入場

至於尚未入伙的領峯，三房戶樓價稍平，入場費逾450萬元起，較一手購入價普遍帳面有5至10%賺幅。領峯買賣放盤量現有400個。

屋苑供應甚多，加上樓齡新，租務活躍，每月平均可錄逾20至30宗租務成交，本月暫錄25宗，平均呎租14至15元，三房戶月租約13,000元起。領峯近期亦錄預租成交個案，三房戶月租約11,500元。

新都城價平穩用家多

港鐵寶琳站一帶屋苑，因樓價較將軍澳區內一線屋苑便宜，客源多為用家主導。該區指標屋苑新都城，本月成交錄近20宗，較上月略減，惟平均呎價保持平穩，維持約5,800元水平。香港置業高級營業經理謝惠蘭表示，以往屋苑以兩房單位較受追捧，近月三房戶成交突出，令兩類成交比例均佔成交一半。

租金回報四厘

屋苑的三房戶因銀碼較細，入場版的單位僅逾400萬元有交易，適合中價的換樓客。即使面積逾千方呎的三房單位，樓價最貴亦僅逾600萬元，近期有不少受收緊樓按措施影響的外區客回流，選擇較平價的三房戶換樓。

除換樓客外，長線收租客亦是屋苑的主要客源，佔整體成交比例約兩至三成，三房戶現時月租約14,000元起，租金回報約4厘至4.1厘。市場盤源充足，整體約有300個放盤，三房戶佔約100個。

將軍澳中心部分擁覽海景

港鐵將軍澳站的屋苑樓齡新，樓價屬全區的中價之選，雖然成交向來以兩房戶主導，惟因三房入場門檻不高，近期均有外區換樓客物色。

最具指標的將軍澳中心，本月暫錄逾15宗成交，平均呎價企穩約6,400至近6,700元水平。

美聯高級營業經理蕭偉康直指，三房戶近期成交不多，全因為放盤業主態度轉強。除了同區年內將有大型新盤推出，料可帶動二手樓價外，屋苑三房單位質素高，部分單位可享東南海景，樓價由約465萬至500萬元起，較外區同類型單位樓價低水，而且三房戶樓價並未有受新樓按政策影響，故業主放盤心態更強。

三房戶放盤100個

將軍澳中心三房戶選擇不少，面積由726方呎起，三房一廁間隔，最大可逾900方呎。市場三房戶放盤尚算充裕，約有100個。