波老道地王勢搶高

波老道前公務員宿舍用地將於六月九日公開拍賣，近日多家發展商表態有意競投，為拍賣前增添激烈氣氛。

看過賣地章程，跟大家分析一下我的看法。該地段位於港島西半山波老道頂端的一個高台位置，鄰近英基港島中學及猶太教國際小學，其東面有沿寶雲道發展的寶雲閣、寶雲殿、峰景及Bowen's Lookout等高層建築，北面朝向是中環金鐘及維港景色，南面則朝向山頂及附近綠化景色，是極為罕有的地王。

罕有地皮 多次被勾

地段面積約112,893平方呎，可建樓面面積上限是435,296平方呎，限作私人住宅用途，容積率約3.85倍，建築覆蓋率30%。賣地條款要求發展商需呈交園景設計總體計劃圖予當局審批，由於該地段可能受西南面之山坡的山泥傾瀉影響，發展商需在施工前延聘土力工程師對該地段及指定地帶作調查報告並呈交當局審批。

該地段私隱度高，地盤相對四正，由於地段距中環核心區只有十多分鐘車程，項目將來落成後，料將成富豪熱捧樓盤。

有論者說，由於地段東面有高樓遮擋部分景觀，故地價或因此受影響。我同意這看法，但其他朝向頗開揚以及綠化景觀，兼且這地多次被勾不果，是港島半山罕有剩餘可供拍賣的靚地，假如拍賣時出現多家買家志在必得的場面，或有機會創出高價。

上兩次同類半山住宅地拍賣價，二○一○年七月聶哥信山呎價做32,014元，上月份司徒拔道嶺南舊址呎價25,000元，綜合考慮各因素，估計波老道地皮成交價約為130億元，平均樓面呎價3萬元。