禁北水買樓 非遏市良策

陳先生︰是否政府立法禁止外地人來港買樓，香港樓價就可穩定下來？

答：由於媒體不斷報道，加上不少新樓盤確實有大量內地客認購，令人覺得內地投資者是香港樓價上升、甚至是出現泡沫元兇，認為只要限制、甚至是禁止內地投資者來港買樓，就可以成功穩定樓價。

事實上，即使內地有些省份也有近似的想法，如北京地方政府曾出台法案，限制非北京戶籍居民到北京買樓，用以壓抑不斷上升的樓價。

雖然筆者認同外資流入確實是香港樓價上升的其中一個原因，特別是在新樓盤銷售方面，內地買家所佔的比例更明顯。由於香港政府過去沒有收集內地人來港置業的數據（根據物業代理的估計，內地人置業佔香港成交額超過一成），令內地買家真實有多少，確實難有一個較科學的答案。

那香港是否應該立法限制或禁止外地人來港買樓？先不提香港是一個自由港，不能限制資金流入流出等這些大道理（因為早在九八年，香港政府已有放棄自由經濟的例子，當年香港政府為了對抗國際炒家在股市興風作浪，動用過千億元入市買起港股，開了政府若認為有需要，可以直接干預市場的先例）。我們先從實質成效去考慮，假設香港政府真的立法限制內地投資者來港買樓，是否真的能杜絕內地資金流入香港樓市？

無利可圖 趕絕炒家

我認為絕對不能，因為即使對資金流動有嚴格管制的內地，每年從非正規渠道進出內地的資金都不計其數，所以，香港政府即使立法，如果內地投資者認為買賣香港住宅仍有利可圖的話，他們仍會透過其他途徑來香港炒樓，如成立公司、借用香港人身份等，流金流入仍是不會被杜絕的。

所以，筆者認為治本的方法，應該是降低大眾（包括香港買家和海外買家）對樓價上升的預期，或令炒家無利可圖。去年底推行的額外印花稅是一個好例子，由於賣家若在買入樓宇後短時間內放售，需要繳交高達樓價15%的印花稅，變相令短線炒家無利可圖，法案一出即見成效，樓宇成交個案大減，特別在法案推出前十分熾熱的短炒活動亦即頓時消失。因為筆者相信來港買樓的內地投資者，不會全是暴發戶，若果他們覺得無利可圖，相信用八人大轎請他們來也請不到。

增加供應 助降樓價

所以，與其限制海外投資者，不如在基本面上做工夫，增加樓宇供應（和增加土地供應不同，因為增加土地供應不代表地產商會同步增加樓宇供應），政府將樓宇供應重新控制在自己手中，如增加公屋供應量和復建居屋，以緩和大眾對樓價會持續上升的預期。雖然有人認為遠水不能救近火，即使政府今天真的落實增加供應，最快幾年後才落成，未能為樓市即時降溫；但需知股市和樓市都有同一特性，有時「預期」比「實質數據」，對價格有更大的影響力。