H按息急升 樓價影響微

李小姐︰本人年初剛置業，近日見銀行多次加按揭息率，H按息急升，會否對樓市不利？

答︰短短幾個月間，香港銀行已多次上調新做樓宇H按的息率，由年初的H+0.7%，上調至現時的H+1.3至H+1.7%，甚至是H+2%，加幅達80至140%。

追溯銀行加息的原因，可說眾說紛紜。有人認為銀行加息是由於過去市場資金過剩，銀行資金成本有限，令銀行可以用低息去吸客。現時由於息口有回升迹象，銀行資金成本不再像過去般便宜，不能再維持以低息吸客，需要加息。

另外，亦有人認為是監管機構，如金管局在做手腳，下令銀行要多注意以低息承接樓宇按揭的風險，並要求銀行在考慮業務發展時要充分注意相關風險，並具持續性，而非着重短期的利潤或市佔率。有人認為，金管局的言論是要銀行停止過度以低息搶客，避免未來發生像美國般的樓按危機。

不過，筆者認為以上兩者都不是銀行近日加息的主因。第一，年初至今見不到銀行資金成本有急升的現象。首先，銀行的活期存款利率仍是0.01%，而五年期定期存款也不過是0.5%，和去年或今年年初相比變化不大。另外，一個月銀行間同業拆息也維持在0.1至0.2%的水平，沒有太大的變化（就算銀行拆息有變化，也是貸款者的事，因為在H按中，銀行可以完全將拆息的變化轉嫁給貸款者）。

第二，雖然金管局有監管銀行的權力，但香港始終是自由市場，相信金管局最多只能作出勸喻，而不能硬性規定銀行的營運方式，而且過去數月新做H按息的加幅很大，相信這個結果金管局也估計不到。

所以，筆者認為新做H按加息的原因，是由於市場（樓按以外）對貸款需求回升所致。由於經濟好轉，企業開始增加投資，市民也增加日常消費，兩者均令銀行信貸需求上升。相輔相成的是，隨着經濟好轉，銀行對商業和消費貸款的信心也開始提高，加上較高利潤吸引下，銀行願意多做商業和消費貸款，無形中減少對樓按依賴，自然有空間在樓按上要求更高的回報。

料明年始全面加息

不過，不管甚麼原因令新做按揭息率上升，筆者認為樓市今年出現調整的機會仍然較小，因為今次加息影響所及只限於新做按揭，不影響現有已批出按揭的業主，所以筆者認為最多只會進一步減少新買家的數量或減少樓換樓的情況（自去年起，由於政府推出短炒印花稅，樓市成交量已明顯下跌），令樓市進一步陷入價照升，但成交不足的局面。而要樓價真的出現全面和明顯的調整，相信要等全面樓按息率上升，即H或P上升之下，才有機會發生，不過筆者預期今年H和P都仍會維持低企，在明年才有加息之機，所以像筆者般還是無殼蝸牛的話，不妨等多一年吧。