樓市前景睇法兩極

南豐夥拍永泰以15.25億元投得紅磡高山道前海關已婚關員宿舍地皮，平均樓面地價每方呎9,934元。今次拍賣吸引多家發展商參與競投，共競價88口，戰況激烈。

這幅曾被四次試勾不果的靚地，今次以市場預期上限成交，發展商積極回應港府直接推地出售，證明市場現況對這類用地承接力強大。

我留意到拍地後的評論有兩極化的現象，有極之看好後市者，認為此地建成樓宇後賣價高達每呎1.5萬元，因此將會推高同區的樓盤呎價。兼且這幅是限發水地，水分不多下仍能創高價，反映鐵路概念及豪宅後市看俏。

限呎地出價 考慮上車族

另一派言論較為審慎，認為今次地皮規模較細，而龍頭發展商均只作壁上觀，直指市場指標性有限。

更有論者認為樓市泡沫風險漸大，政府直售土地增加供應，而且按息趨升，風險指標如供樓負擔比率等正上揚。更極端者認為假如下半年整體樓市市況逆轉，則樓市有「爆破」之虞。

我認為最大機會是今年後市會在兩個極端之間偏向平穩橫行。港府直接售地的目的就是透過直接供應土地去滿足市場熾熱的需求，發展商用真金白銀去競投，當然認為後市能令它們取得預期回報才會去競投，這反映了市場參與者的主流看法。

調節供應 政府可掌椌

不能完全否定大家應該持有警惕之心，現時市場供應的主動權在政府手上，假如後市形勢出現逆轉，政府可以馬上調整其直接售地政策。

供樓負擔比率上揚是事實，反映了港人靠每月薪金供樓的相對能力，不過現時香港面對的是外來資金入市的衝擊，豪宅的供應需要滿足外來的需求。

港府繼後推出兩幅限呎地，以招標的形式出售，可以避免眾多發展商在拍賣場競價的激烈場面，我關心這些限呎地的成交呎價是多少，因為這些土地都是朝着滿足本地市民對新樓的需求而推出，發展商落標時都會考慮本地人的財政負擔能力而出價競投。