調控事倍功半 只因藥未對症

踏入五月，內地房地產重鎮—上海及海南以房展會方式擺陣促銷，開發商小幅減價探測市場，樓盤立現搶購風潮。媒體綜合全國多個地方的樓市認為呈現回暖勢頭，京滬杭三地尤為突出。這情況立即觸動決策神經，深化調控的風聲瞬間遍吹，調控或進入新一輪「加料」進程。

在內地，除了通脹這隻猛虎，另一隻猛虎就是樓價了。中央的調控，是與兩隻猛虎的纏鬥，始終未建擒虎奇功，卻激發了政策的焦躁症。所謂最辣的限購令、限價令盡出，打壓得樓市沉寂一段時間後，近期少少誘因，又顯出其「漲」的本色來，其實這也不過是正常的市場現象。

樓市回暖，主要因為被政策打壓沉寂一段時間，購買力積聚後藉時機爆發，而非人為要還政策以顏色。這現象反映了供求失衡的嚴重，當民眾喊樓價太高、泡沫嚴重時，仍有不少「實證分析」指出，中國的樓市不存在泡沫，就是因為供求的依據，否定存在泡沫。否定泡沫，意味着質疑調控針對樓價是否正確。

其實，經年累月的爭議，對內地樓市「診症」是有定論的，根源在於土地財政及供應不足。土地財政是人盡皆知的事實，不存在爭議；而近期樓市回暖，正正顯示了供應相對需求嚴重不足。因為無論是政策宣示，還是媒體造勢，都足以引導市場形成跌價預期，不必急於入市。然而，沉寂後小幅減價的誘因，就促使市場回暖，顯見需求難抑。

問題是，調控招數多多，愈來愈辣，卻多數不大對症。如何解決土地財政，要點在於有適合的財政分配機制，建立地方替代的融資平台，促成地方政府走出土地財政桎梏。當局不致力解決這個問題，就未能消除高樓價的本源，其他措施再多再辣也藥不對症，調控就是緣木求魚。

對應供應不足，政策本有大建保障性住房這一招，但是在執行上存在兩大失誤：由於地方缺乏積極性，保障性住房建設欠缺魄力，兼且推進緩慢，是其一；疏於規劃部署，沒制訂供應的數量目標及時間設定，並公諸於眾，未能發揮引導暫緩購房減輕需求壓力的作用，是其二。

中央長年累月地高喊，打擊閒置土地和囤地行為，無形顯示問題積重難返，長期得不到解決，執行嚴重脫節。以這樣的狀況調節供應，又怎能收近水救近火的功效？這些依靠政府執行力的作為不到家，政策再好也無濟於事，而且不能解決老問題，出更多新政策都是沒有意義的。

調控樓市已有相當時間，調控的聲勢亦相當雷厲，但收效不彰令政府有失顏面，縱然如此，亦非調控加碼加辣，就能鬥贏市場挽回面子。緊要的反而是，調校政策落藥對症且執行到位，否則難免招數雜亂、效果互搏抵銷。調控若演變成一場不顧一切的打壓，矯枉過正之下，得到的可能亦非一個健康的樓市。