港樓市去向 還看美息

李先生︰現今樓價十分貴，是否入市真是十五、十六，在決定是否買樓前，我應該留意甚麼因素？

答：香港時間四月二十八日凌晨，美國聯儲局主席伯南克歷史性首次在議息會議後開記者招待會，向公眾親口講述美國聯儲局貨幣政策立場，並即時解答在場記者的提問。伯南克有此動作，主要是希望增加市場對聯儲局的了解，亦增加市場對當前和未來貨幣政策的預測性。

在整個記者會的提問環節中，最多人發問的問題是︰

（1）聯儲局在六月完成QE2後，會否在往後時間推行QE3？

（2）聯儲局在何時或在何條件之下，才會開始加息周期？

雖然伯南克的答案大部分都在市場預期範圍之內，沒有甚麼爆炸性，但總括一下他的對答，可以得出他對未來貨幣政策的思維，這對預測香港今年樓市走勢，起十分重要作用。為甚麼美國聯儲局主席的言論會影響香港樓市？難道美國人也關心香港的樓市？

非也！有讀過筆者文章的應該會知道，筆者今年初已認為今年樓市仍會穩步發展，雖然不知道樓價會上升到哪個水平，但要樓市在今年會明顯調整，機會微乎其微，主要原因是推動樓價不斷向上的其中一個主因，不尋常低的按揭利息環境仍會在今年持續。

展加息期 最快年底

總括伯南克的言論，可說是給各業主一顆定心丸，因為如果伯南克不是口是心非的話，他認為美國經濟復甦只是一般，美國仍需要一段時間維持極低息來刺激經濟增長。雖然當下因油價、商品價格上升而令物價升幅有點壓力，但他認為是暫時性，暫時不會對美國中長期通脹預期造成很大的影響，所以在未來一段日子，聯儲局（即美國）不會加息，變相香港的最優惠利率（P），上調的機會也不大。低息環境一日不改變，即使香港政府如何出招，相信要改變現時樓價的上升走勢也是徒然。

未來一段日子代表多少時間？筆者認為，伯南克所指的未來一段日子應該是指六至十二個月，所以聯儲局最快也要今年年尾，甚至是明年年初，才有可能第一次加息，當中還要美國經濟條件配合才可。

至於李先生應否現在入市，不能只着眼於今年的樓市走勢，因為自政府推出短炒印花稅後，短炒幾乎已無利可圖，所以投資者眼光要放遠一點。如果以未來幾年計，筆者還是覺得需等待加息開始後，觀察樓市有否異樣才入市會較安全。