負擔能力難追上樓價

陳小姐︰本人每月收入約四萬元，應該屬不錯的收入，但眼看近日地產商推出的新樓盤動輒入場費500萬元、600萬元，本人自認買不起，是香港真的有那麼多有錢人？還是樓價已去到一個遠離市民購買力的水平？

答：正如陳小姐所說，最近有不少地產商相繼推出新樓盤，比較平價的有元朗尚豪庭和尚城（其實平均呎價也要5,000元、6,000元，一點也不平），九龍區有西九龍瓏璽（意向呎價2萬元）和黃大仙現崇山（意向呎價1.2萬元），港島區有西灣河港島．東18（平均呎價1.2萬元）和灣仔尚匯（平均呎價2.2萬元）。假設以一個500呎單位計（當然不是所有樓盤都有500呎單位出售），入場費最平的元朗單位也要300萬元，九龍和港島最少要600萬元。

600萬元、甚至1,000萬元買一個500呎單位，值不值真是見仁見智，不過一個更有趣的問題是香港究竟還有多少人有能力買入這些單位？

供樓比率高 生活難捱

假設我們以銀行最多可用五成供款比率計算（貸款七成，分二十年攤還），家庭每月收入要有4.3萬元或以上，才有資格供一個500呎的市區單位。若按揭利率返回金融海嘯前的水平，家庭每月收入要有5.6萬元或以上才有能力負擔得起。不過，若真的將五成收入用來供樓，只餘下一半收入用來支付衣、食、行、交稅、養育下一代等開支，相信生活也不易過。

根據香港統計署的統計，香港現時有370萬勞動人口，但根據○六年人口普查所得出的資料，每月收入多於3萬元的才有36萬人、而每月收入多於4萬元的更只有21萬人，筆者相信以上數字在這幾年間應該沒有太大的改變。怪不得最近一個美國的調查報告，列香港為全球樓價最難負擔城市首位。

樓價愈漲 風險倍增

月入4萬元以上的21萬人當中，筆者相信不是個個都有買樓的需要，因為這21萬人中，有些是夫婦、有些已擁有物業或不只一個物業、有些和父母同住、還有些沒有首期（如筆者）等，在七除八扣下，有實質買樓需求的可能只有5萬至10萬人，當然以現時每年樓市只有萬多個單位供應計，這些購買力還有幾年才會完全消化，但大家不要忘記，解決住的需要除買樓，還有租樓，所以實質對買樓有需求的人更少。

筆者不敢斷言樓市今年就見頂（因為利率仍然很低、外資流入仍多），但當樓價與市民實質負擔能力愈走愈遠時，樓市存在的風險只會愈來愈大，各位讀者不可不防。

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