息口正常化 P按勢增

本港龍頭銀行自三月份起兩度上調拆息按揭利率，其後中小型銀行相應跟隨調整，令本港按息逐步上升，相信短期內實際按息仍然維持兩厘以下。由於是次加息行動令拆息掛鈎的H按與最優惠利率為基礎的P按的息差進一步收窄，預計按揭產品使用比例或於未來一季錄得調整。

根據經絡按揭轉介數字顯示，反映普遍按揭新客戶一般可做到最新的實際按息水平的「經絡按息」，於三月份打破連續七個月不足1厘的局面，由低位回升至1.056厘，預期四月份仍會進一步上升。觀乎本港按揭歷史，撇除九十年代息口高峰期，「經絡按息」平均介乎3至4厘，可見目前仍未達至正常水平。而現時已宣布調整拆息按揭利率的銀行，最高水平暫為H+1.5厘，若以四月二十日銀行公會公布之一個月同業拆息0.2厘計算，H按實質息率已調升至1.7厘，與P按之實質息率約2厘水平愈見接近，H與P按比較，息差已收窄至只有約30點子，在拆息（H）較最優惠利率（P）波動之大前提下，預料新做按揭中，將有更多新客戶選P按。

游資減少 按息趨升

筆者認為，雖然現時美國的加息條件仍然有限，以致全面的加息期尚未啟動，不過按息步入上升軌道已是不爭的事實。自從○八年金融海嘯後，美國推出的一系列量化寬鬆政策令熱錢充斥市場，亦令拆息異常低企，當時市場上的拆息按揭產品隨之應運而生，而且日趨多元化。雖然第三輪量化寬鬆政策會否展開仍是未知之數，但隨着第二輪量化寬鬆政策即將告一段落，相信市場的游資將逐漸減少，意味按息存在上升空間，各銀行調整按息亦屬按息「正常化」之過程。

雖然市場在政策降溫、銀行加息、日本天災等種種因素衝擊下，料短期內入市氣氛或會有所影響，不過市場第二季的焦點將會集中在新盤的銷情，以及月底賣地情況，若氣氛良好，相信整體樓市可望持續穩步發展。