按息發動樓市感應 供款負擔積両成斤

滙豐銀行再度調高按揭息率，其他銀行順勢跟隨，連串動作一氣呵成：政府主動賣地、金管局發文提醒利率上升風險、銀行隨即加H按。虛招實招齊來，本港樓市「不死神話」面臨考驗。

自三月中以來，內有加按息、外有日本地震交煎，樓價累跌了百分之一點六三。數據只反映到四月初，無論以同業拆息（H）或最優惠利率（P）為基準的按息，仍有上調壓力，業主供樓支出將無可避免加重，資產價格亦不會只升不跌，不可因超低息和負利率漠視潛在風險。

恒生淡出H按，滙豐個多月兩度加H按息，香港按息先美國調升成為趨勢。摩根士丹利日前發表報告，指H按息會逐步加至H+兩厘水平。P按息雖然不如H般容易浮動，惟美國的加息預期，亦隨通脹逼近而醞釀，P按息隨後再上揚不奇。

供樓利率加零點二厘好像微不足道，加息後H按平均按揭利率亦僅為一點二三厘，相比日漸推升的通脹率，負利率依然在持續擴大。不要看輕中小型住宅業主每月增加區區百多元的負擔，累積下來便不是小數，況且息口上調未見止步迹象，負擔將繼續累積。

加按息後，本月以H按為基準的供樓負擔比重再提高零點七個百分點，至百分之四十一點八，今年首四個月已累升四點六個百分點。雖然供樓負擔仍低於百分之四十五的紅線，但擔子愈來愈重，最低工資帶來管理費上漲，差餉重估提高兩成，衣食行樣樣加，「樓奴」苦在後頭。

過往銀行無奈於「水浸」，樓按息口長期處於不合理的極低水平，致資產泡沫火上加油。今年銀行業境況不一樣，工商業貸款需求漸成氣候，無需過分依賴按揭生意，另方面存款利息成本亦攀升，所以一經金管局舞動「正常化」大纛，各銀行紛紛順勢響應。

金管局高層倡「貨幣政策正常化」，提出「當資金流出香港時，將有助香港貨幣狀況恢復到較正常狀態，這也許有助緩和消費及資產價格上升。」這是以港美存在息差作假設，似乎是借題發揮，解釋為何金管局推出系列對住宅貸款的監管措施，要求銀行提交餘下八個月的信貸狀況報告，更是明確點醒銀行注意貸款增速。

香港業主超過九成使用H按，但兩度加息之後，H按按息已貼近兩厘水平，與P按比較，息差已收窄至僅三十至五十點子，由於拆息較最優惠利率浮動，較多新買家採用P按並不為奇，貸款過度集中H按，已是另一不健康現象，亦需銀行業思量，是否應該盲目打價格戰。

正面按揭信貸資料庫、政府季度賣地、加上銀行再上調按揭息率，各方連環出招，本港樓價連續三星期下跌。各項措施累積下來還算起明顯作用，未來通脹壓力依然很大，金管局和銀行謀放貸正常化，將扭曲的狀況撥亂反正，速度上政策如龜、樓市如兔，兩者賽跑仍然龜慢兔快。