按息必升 宜早準備

陳先生︰最近有部分銀行退出拆息按揭市場，內裏有何含意？這是否代表銀行預期拆息會在未來大幅抽升？

早前，恒生銀行表示會淡出拆息按揭市場，改以承做最優惠利率按揭為主。消息一出，即時引起市場關注其他大銀行會否跟隨？

其實，自從金融海嘯令超低息環境出現後，拆息按揭市場已佔新做樓按的大多數，上年更佔新做樓按的九成，可說是現今大部分新置業者所採用的按揭方式。

筆者認為部分銀行由拆息按揭市場轉戰至最優惠利率按揭市場，和拆息會否大幅抽升根本就沒有關係，因為在拆息按揭計劃中，銀行根本不存在拆息變化上的風險。和傳統的最優惠利率按揭比較，對銀行來說，拆息按揭可能面對更小的利率風險。拆息按揭計劃是一個浮息按揭計劃，貸款者每月利息支出根據香港銀行同業拆息加一個固定的百分比計算，例如現時市面上普遍做法是拆息+0.7%。

拆息高低 成本全轉嫁

舉例來說，以現時一個月銀行同業拆息0.19%計，現時的拆息按揭實際利率是0.89%（0.19%+0.7%）。由於銀行是可以在拆借市場以當時的拆息借入資金，所以銀行不用擔心資金成本問題，因為不論拆息高或低，銀行都可將資金成本100%轉嫁到貸款者身上，賺取0.7%的收入。最終銀行能否賺錢，主要看銀行能否成功控制行政成本和壞帳率就可以了。

筆者認為部分銀行撤出拆息按揭市場的主要原因應該是利潤的考慮，因為當今最優惠利率按揭的利潤遠較拆息按揭為高；而且在銀行間激烈的競爭下，拆息+0.7%的利潤空間很有限，致令部分銀行改變策略，專注利潤率多於業務量。

邁加息期 不利置業者

不過，投資者要留意，恒生的做法也代表按揭市場在未來有可能出現變化。由於銀行存款利率接近零，令銀行有足夠彈藥打減價戰，但低息環境不會永遠存在，若未來一至兩年存款利率有上升壓力，銀行能否如現在般為置業者提供一個超低按揭計劃（H+0.7%或P-3%）將會是一個疑問。

可以預見，若按揭利率有任何改善，都不會有利置業人士。第一、眼見競爭激烈下銀行按揭利率已減無可減，只有上調的機會，部分銀行已表示由於成本不斷上升，即使市場利率不變，它們也有可能上調按揭計劃的息率，如H按最少要上調至H+1%才算合理。第二、利率大環境都是向上，雖然香港的最優惠利率跟美國聯邦儲備局利率走，但全球各國已開始進入加息周期，相信不論是銀行同業拆息或是最優惠利率，未來一兩年，置業人士都要面對按揭利率不斷上升的威脅，有遠見的投資者或置業人士，應該及早為「息率上升」作好準備。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答，歡迎電郵至：property@on.cc