財經論點:直逼九七巔價 樓市玩殘政策

有樓價指數顯示，整體樓價返回九七年十一月九日水平，意味追上九七巔峰價位，不過一步之遙，其中領跑的屋苑已先行升穿九七價，高出近一成。更重要的是，整體樓價指數比港府使出額外印花稅「辣招」前還高，擺明當有關政策無到，應了市場分析預期，政府「辣招」看似睇得，實際並無作用。

回看政府由不承認泡沫，到正視樓價風險，除色厲內荏的「口術」之外，已經就主動增加土地供應，以及動用契稅增加炒作成本，分別循兩大方向出招，卻連稍長一點的「藥效期」都指望不到。即使為針對湧來的北水，取消移民計劃資產組成包括物業，也仍然未能遏止豪宅的購買力漲勢，到目前為止，樓價走勢明確宣告政策招數的失敗。

政策措施似乎該做的已做，以往不會做的強制干預也都做了，但該做的做得太遲，以致淪為遠水不解近渴；強制性干預措施，再強也強不過市場。政府顯然無視了兩點：其一，樓價飆升與其說是供求現象，不如說是金融現象；其二，活躍於市場的炒家實力已非同小可，一般成本阻遏，已不能礙其舒展拳腳。

對於樓市熱炒，全盤歸咎北水是以偏概全。本地自有的豐厚資金，包括銀行的、企業的、私人的，在通脹壓頂之下，都在急於找出路。香港經濟未臻轉型反淪為畸形，沒實體經濟作吸收器，只催谷金融地產，使樓市成為資金的「堰塞湖」，市民追逐物業保值，銀行拚搶樓按業務，龐大的資金拚搏有限的市場，怎能不翻起巨浪？

樓市作為金融現象一個明顯特徵，是銀行按揭取態與交投的關聯。較早前金管局提示銀行，以拆息為基準的按揭戰風險，一度使按息趨同及穩定，這時樓市成交疏落，有發展商被迫以提供二按、三按刺激交投；近日銀行按息戰悄然重燃，樓市又復現升溫勢頭，可見通脹存在、閒資當道，樓市瘋漲並非慣常供求所能解釋，亦非普通招數足以平抑。

現時炒家已成樓價主導力量，用家已無議價能力。不論是本地炒家還是南下炒家，揸貨持盤的實力今非昔比，政策措施並不易震懾其拋售。本地炒家在樓市漲潮中賺得盆滿缽滿，積聚起雄厚財力，擁有難被撼動的實力，足以與政策周旋、倚待時機。政府決策盲目自信、妄誇海口，明顯低估炒風背後的實力。

政府辣招不辣，很快在樓市回氣中露出敗相，碰巧的是，日前新加坡及台灣分別出招遏樓市炒風，招數比香港更辣，有過之無不及。不怕不識招，就怕招比招。論對市勢判斷，論政策準與狠，港府又差一皮。何解？相信長期以來高樓價情結深種，政策下手輕不濟事，下手重又怕傷筋骨，平衡不易進退失據，怎能不被樓市玩殘？