置業Q&A:北上買樓宜實地探察

陳先生︰友人剛在廣州買樓，1,000呎才200萬元，他提議我也買一間。他說，內地熱錢多，樓價哪有不升的道理？請問我應否也到內地買樓投資？

答︰隨着內地經濟不斷發展，加上外資不斷流入，不論是實質需要或用作投資，房地產的需求都不斷上升，令內地房屋價格拾級而上，甚至被內地政府視為需要遏制的行業之一。

筆者對內地經濟持一面倒信心，認為在未來五至十年，內地經濟仍可維持現時高速的增長。

可是，以現時內地房價的水平，即使人均收入能在短期內翻一番，筆者仍覺得有點不太合理，脫離了一般老百姓收入可以支付的水平，情況比香港更嚴重。就以北京為例，一套小房動輒叫價150萬至200萬元，假設北京打工仔有較平均高的收入，如6萬元人民幣一年，即使不吃不喝不用，也要二十五年才能付清（還未計利息開支），離正常指標很遠。

若讀者真的要到內地買樓，筆者有以下小小建議，希望對讀者有所幫助。

筆者一向認為投資買樓，地點是最重要的考慮因素，特別是內地，雖然人多，但地同樣的多，即使樓盤建築得如何美輪美奐，只要有地，地產商要再建一幢更美的又有何難？加上幾年過後，現在覺得靚未必代表將來也覺得靚，在稀少性有限下，會影響樓價升值的能力。相反，若樓盤位處市中心（如北京的海淀區、朝陽區；上海的浦東），由於市中心地方有限，限制了未來樓房的供應，在罕有的情況下，有助增加升值潛力。情況就如香港一樣，三十年樓齡的太古城，呎價遠比美輪美奐的元朗YOHO Town高，已說明地點的重要性。若要筆者預測十年後太古城還是YOHO Town價格升得快，我一定投太古城一票。

珠三角度假盤勿沾手

筆者從一個地產經紀朋友處聽來一個笑話，內容是該朋友剛剛為一個內地客戶完成一單買賣，該內地客戶買入一個位於大圍價值1,500萬元的單位。筆者好奇地問為甚麼會看中大圍，他轉述該內地客戶的解釋說，由於看香港地圖，大圍是香港的正中心，買市中心應該不會錯吧？以上例子雖然較離譜，但不可否認的是，在人生路不熟、資訊不足的情況下，香港人到內地買樓，出現類似錯誤預期及決定實不足為奇，所以真的要到內地買樓投資的話，必須要身體力行，到實地觀察環境，在起行前亦要多做工夫，了解當地哪個地區才是較興旺的地方，亦不妨向內地的親朋好友請教。

最後，若真的要到內地買樓投資，現時只會選三個地方，北京（政治中心）、上海（金融中心）和成都（預期成都將會是西部各省市的龍頭和中心）的市中心，雖然三地的樓價都很貴，但在需求持續上升及供應量有限下，相信現時買入，十年後結帳，仍會有不錯的回報。筆者絕對不會買那些位處廣州一帶、以香港人為售樓目標、給香港人度假的樓盤。