金管一味靠嚇 怎能穩定樓市

政府加徵額外印花稅壓抑炒樓剛滿一個月，二手成交已近乎回復出招前，市場更傳出個別樓盤錄得高價成交，不知是否眼見「辣招」藥力消退，財金官員又再出口術，大玩「狼來了」。金管局副總裁阮國恒特地提醒，一旦本港進入樓市下降周期，市民將要承受樓價下跌及利率回升導致還款增加的「雙重壓力」，可惜說來說去都是一些「永遠正確的廢話」，況且一味靠嚇更絕非穩定樓市的治本方法。

為甚麼說這是永遠正確的廢話呢？世上沒有永遠的升市，也沒有永遠的跌市，道理無人不曉，關鍵是大市何時轉勢，這一點是大家最想知道的，卻從來無法準確預測，對有意置業的市民是一種無形煎熬。真的要無了期等下去嗎？萬一樓價不跌反升，豈不是更難入市？心情必定更加忐忑不安。財金官員不斷警告樓市必會調整，又說不出一個所以然，唯一目的就是將來不幸出現所謂的雙重壓力時不要怪政府，因為早就警告過嘛！

其實，不信政府支笛的又豈只普羅市民，銀行界同樣在靜靜地起革命。市場傳出幾家龍頭銀行已率先下調按揭利率及增加現金回贈，並且正在醞釀明年全面減按息。原因很簡單，地產代理剛剛向上修正了對明年住宅交投的預測，有地產代理高層更形容最壞時刻已過去，反映辣招出台後的悲觀情緒一掃而空，所以銀行界不過是順應市場趨勢而行，也就懶理金管局利率遲早回升的警告，反正大家都是靠估，現在有生意沒理由不做。

不過，金管局提出的「雙重壓力」警告，至少間接承認了一件事，就是樓價急升、炒風熾熱，與熱錢有莫大關係。由於過去幾年新落成的住宅數目嚴重偏低，每年平均的新供應只有八千多個單位，與以往平均每年可消化約二萬伙新盤相比，根本不足以應付新增的置業需求，當遇上熱錢湧入，炒家推波助瀾，自然令樓市供求失衡變得更加尖銳。

無可否認，銀行信貸過度擴張，是催生資產價格泡沫的必要條件，但土地供應長期不足，才是最根本的原因，而樓價與市民的負擔能力脫節，則是土地及房屋政策失敗的寫照。當然，現在才增加土地供應，的確是遠水救不了近火，但仍然是必須做的，否則便永遠無法改變供求失衡的問題，可是自從推出額外印花稅措施後，政府似乎對效果甚為滿意，一切又好像變得慢條斯理起來。

政府或許認為樓市炒風已經收斂，似乎忘記了炒家從來就是炒升不炒跌，因為物業市場並無沽空這玩意。從過往政府幾次出招的經驗可知，當藥力被消化後，市況逐漸回復正常，主導樓價的基本因素便會重新抬頭，否則金管局又何須久不久便跳出來警告一番。看來樓市仍然走不出發燒、落藥、再發燒、再落藥的循環。不信？不妨放長雙眼看看。