供款設限 免做「房奴」

陳先生︰本人和太太○七年結婚，由於覺得當時樓價太貴，所以先租樓住。等了多年，樓市還是沒有明顯回落的迹象，眼見近日樓市因政府政策而輕微回落，現在是否應該入市，還是再等吓先？

對於未上車的香港人，相信會經常有以上同一問題，幾時買樓才最划算？這個問題，相信連經濟大師、投資名家也未必有答案。買樓，除了是一個投資決定外，對於用家來說，是一個滿足生活需要決定。

為甚麼？如果買樓只是為了投資，我們大可買地產股、買房地產信託基金，不用只買一個或幾個單位，風險集中得不得了（亦較低流動性）。

正由於用家買樓不單純是為了投資，令決定變得複雜化。很多時候，我們不能單靠預測樓價升跌來決定是否入市。很多人話買樓要看時機，這點筆者絕對贊同。不過，當買樓是為了滿足住的需要時（自住），決定的着眼點就會和單純買樓投資不同。筆者認為目的為買樓自住的用家，「量力而為」（包括負擔能力、願意將收入的多少百分比來滿足住的需要）才是用家是否入市的最重要因素。

為甚麼這樣說？因為對於自住的用家，買樓的目的是安居樂業，不用擔心因租約到期而動輒需要搬屋，所以即使樓價有升跌，也不會輕易賣出所住的單位。無形中，樓價升跌對他們來說只是一種紙上財富，影響不到他們日常生活或買賣樓的決定。

「負擔得起」最為重要

「負擔能力」這個很簡單，就是為了買樓而每月所需的總開支佔家庭總收入的比重。以一般香港人為例，這個比重可達50%，不能不佩服香港人有如此能耐！總開支包括每月樓宇按揭的供款、屋苑管理費、地租和差餉、定期的維修費用等。以上大多都是一個固定數，只有樓宇按揭供款變化較大，尤其是當今利息水平極低，往往令置業者產生錯覺，以為供樓好輕鬆，忽視了供款有機會過重的風險。以下有一個例子︰李先生每月收入40,000元，剛剛買入一個500萬元的單位，向銀行做七成按揭。他選用HIBOR的按揭計劃（H+0.7%），分二十五年攤還。

就以上的例子，若果利息在往後時間不斷上升，李先生的情況將會變得愈來愈危險，雖則低息環境很可能在未來一至兩年持續，但加息4%不是天方夜譚，因為○五至○七年，HIBOR全期處於4至5%的水平，所以一旦環球經濟全面復甦，或通脹大幅上升，大幅加息必然會發生，若果用家入市時只考慮當前的供款負擔，到最後只會大失預算，甚至是因負擔不起而要賣樓離場。

對於不想一世做「房奴」的人，就要為自己設定一個供款的上限，如20%或30%。總之，是一個他們認為舒服的供款水平。

對於用家，買樓決定其實好簡單，「負擔得起」+「供得舒服」就可以了。

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