遏炒樓怎能以劈價撻訂論成效

政府推出徵收額外印花稅打擊炒樓剛滿一星期，期間二手成交萎縮，更不時傳出業主減價賣樓、買家撻訂縮沙，相信正是看到市況逆轉，特區政府財金官員便異口同聲認為措施已初見成效。這些所謂的「辣招」講明是針對短線炒樓，從穩定樓市的角度而言，以劈價或撻訂數字來論成敗實在太膚淺，對於一些有真正置業需要的用家，幫助也不大。

首先，把炒家驅逐離場，不等於用家便可輕鬆入市。政府推出徵稅及收緊按揭等招數，與內地今年以來不斷出台的甚麼「國×條」十分類似，例如內地停止第三套房貸、第二套房貸提高首期、物業短時間內轉讓要收營業稅，目的也是增加投機成本，但即時效果只是成交萎縮，樓價沒有太大變動，繼續在高位橫行，買不起的依然買不起，難怪中央領導人也公開承認調控失敗。

其次，政府向短期內轉手的物業徵收額外印花稅，亦與一些新興市場向投機熱錢徵收外匯交易稅來阻止匯價升值，在形式上很相似。徵稅不外乎是要增加短線炒賣成本，除非是實實在在的長線投資，否則計及額外徵收的稅項，便會變得無利可圖。不過，從一些實施外匯交易稅的新興市場可見，效用並不持久，長期升值的趨勢沒有大改變，因為背後確實有基本因素支持。

第三，近日選擇撻訂離場的，相信有不少是用家而非炒家，他們或許預期樓價將會出現較大幅度的調整，寧願損失訂金，等待遲一些執平貨，看來真的以為政府出招是想壓低樓價，恐怕是一廂情願，捉錯用神。此外，相信亦有一些縮沙的用家，是擔心萬一在兩年內要把物業出售套現，便要承擔額外印花稅，正所謂天有不測之風雲，不想冒險也是人之常情，卻無奈成為遏炒樓的犧牲品。

不過，以過去一星期的交投變化，便認定措施初見成效、成功壓抑樓市炒風，未免有些誇張。根據規定，在十一月二十日或以後完成正式買賣的物業，才被納入徵收額外印花稅範圍，遭殃的只是新入場的炒家。在新例生效前已轉讓的物業，根本不受影響。截至政府出招前，今年以來在土地註冊處的買賣登記便超過十一萬宗，其中有多少是投機自然無從估計，但有一點可以肯定，就是放售時不受新稅項影響。

其實，目前的市況只是反映新措施出台後，樓市進入「適應期」或「磨合期」，就如股市遇上政策市，市場需要時間為政策變化計價，即是所謂的「price in」，投資者先行止賺或止蝕，暫時離場觀望。不難想像，等到大家知道條數點計，市況便會回復正常，不受新稅項影響的物業未必再需要劈價求售，而需要額外交稅的則變成置業成本的一部分，用家不見得能夠減輕負擔。