置業Q&A：居屋出租先要補地價

讀者陳先生︰本人在二○○二年買入一個居屋單位，當時買入價126萬元（房委會當時提供七折優惠），由於收入上升，我在兩年前買入另一個更大的私人單位並搬到該單位居住，將居屋單位空置。近日看見住宅單位租金不斷上升，我應否將該單位出租？

在考慮租金收入前，陳先生應該先了解一個現實的問題，就是居屋業主在出售或出租居屋時，必須向房委會繳付補價（俗稱補地價），以解除單位的轉讓限制，才可把單位在公開市場出租、出售或轉讓。

陳先生在二○○二年買入該居屋單位，當時買入價126萬元，以七折優惠計算，當時該單位的十足市值應該為180萬元。現在，若陳先生決定要出售或出租該單位，由於不再是自住，所以失去了房委會資助折扣的優惠，陳先生需要即時向房委會補地價。如上述的公式，補地價的金額是根據提出補地價時該單位的市值，乘以向房委會買入單位時所得到的折扣率。

根據陳先生提供的資料，假設現時單位市值300萬元，即陳先生要將居屋單位出租，必須先向房委會補償90萬元的差價。

其他投資回報更高

假設出租該單位每月可收8,000元的租金，一年即可收約10萬元。相比起所要支付補地價的90萬元，回報率好像很高，超過10%以上，但這只是一個錯覺，因為以上的計算沒有計入機會成本，意思是陳先生要將該居屋單位出租，除了要支付90萬元補地價外，他還要放棄將該單位賣出套現，再將該款項另作投資可能得到的回報。舉例來說，以現時該單位市值300萬元計，扣除90萬元的補地價，陳先生可套現210萬元，若該210萬元用作另一投資，假設每年有5%回報的話，每年的收益已超越每年約10萬元的租金收入。以香港恒生指數為例，恒生指數過去十年的年均回報率約8.3%，如果陳先生將210萬元投資在恒生指數上，以8.3%的回報率計算，平均每年可得17萬元收益。

其次，陳先生亦要考慮流動性的問題。因為居屋補了地價之後，即使日後陳先生改變想法不再將物業出租，陳先生也不可向房委會申請將該筆補地價款項取回，變相該筆款項將會被綁着。唯一可取回該補地價款項的方法就是將該單位出售，但若陳先生沒有意欲出售該單位，即補地價款項將會一直被綁着，浪費了該款項可作其他投資的機會成本。

再者，由於持有綠表資格的買家是不需要補地價，所以有綠表資格的買家不會對該單位有興趣，變相減少潛在買家的數量，樓市暢旺的時候當然沒有大問題，一旦樓市淡靜時，要尋找買家可能會比較困難。

補地價金額多少受整體樓市走勢所影響，整體樓價上升時，補地價的金額亦上升。所以，是否補地價就像考慮是否入市買樓一樣，陳先生應該細心考慮現時的樓價是否合理，才作出是否補地價的決定。