房託基金勝買樓收租

Eric︰投資領匯收息好，還是買樓收租好？

在美國，房地產信託基金已有數十年歷史。香港到二○○五年才有首隻房地產信託基金上市，它就是我們所熟悉的由香港房屋委員會分拆出售資產而成立的「領匯」。

甚麼是房地產信託基金？它是集體投資計劃的一種，集合不同投資者的金額投資於可帶來收入的房地產項目，例如：購物中心、停車場、寫字樓、酒店或服務式住宅等，以爭取為投資者提供定期收入。每個國家或地區都會對房地產信託基金有一定的規限，如：（1）香港規定房地產信託基金必須把最少90%的除稅後淨收益（所有認可房地產信託基金都獲豁免繳交利得稅，但須繳交物業稅），以股息的形式，定期派發給投資者；（2）它的借貸比率不能高於資產總值的45%。由於在部分國家，房地產信託基金有頗吸引的稅務優惠，令房地產信託基金成為當地投資者投資房地產的主要渠道，如美國、澳洲等。

買樓收租和買房地產信託基金收息分別有如下幾點。

（一）投資組合

房地產信託基金為小投資者提供更廣泛的投資機會，讓投資者只需投入少量金額，已能投資於大型的房地產項目上，如購物中心、寫字樓等。房地產信託基金的投資組合一般亦較多元化，它可包括不同種類的房地產項目和物業，可位處不同的地段。直接投資物業的投資者，由於資本所限，物業投資將會較單一和集中。

上市買賣容易套現

（二）流動性

與直接投資物業相比，上市的房地產信託基金有較高的流通性。投資者可在股市交易日，隨時將房地產信託基金賣出套現（假設該基金沒有停牌），不像直接投資物業般要尋找買家、辦理法律文件、等候成交期等。而且，將房地產信託基金賣出套現的成本，亦遠遠低於直接賣出物業（只需要付股票經紀佣金、交易所費用等）。

（三）回報潛力

投資房地產信託基金，回報可受以下因素影響︰

（1）租金的升值潛力。由於法例規定房地產信託基金要以投資於可以帶來收入的房地產項目為主（以租務為主，不能從事房地產開發和炒賣），所以租金有否上升潛力，成為選擇房地產信託基金一個主要的因素。一般影響租金收入的因素包括︰經濟環境、物業質素、地點、配套設施、市場需求等。舉例來說，中環甲級寫字樓由於地點優越、市場需求大，租金上升潛力也大。另一個例子是房委會的舊商場，過去由於質素和管理都有不足，租金比較低；但當領匯接手改善環境和加強管理後，物業質素大幅上升，租金也自然跟隨上升。

（2）基金價格。基金價格由市場供求所決定，不一定反映基金所持有物業的價值。若基金所持物業質素較差，而投資者又認為未來改善空間有限，該基金價格可以長期低於基金所持物業的市值；相反，若基金所持物業質素理想，或投資者認為未來有大幅改善的機會，基金價格可以高於基金所持物業的市值。所以，在投資房地產信託基金前，除了留意基金價格走勢外，最重要是要了解基金所持物業的質素、有否改善的空間、基金管理層的往績（三者都和租金上升潛力有關）等因素。

（四）分散風險

房地產信託基金的投資一般較分散和廣泛（擁有不同種類的物業，而租戶亦有不同租務年期和租戶類別），因此，它有助分散投資風險。

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