資金少勿博舊樓收購

李小姐︰我和男朋友儲了約20萬元，看到近日不少舊樓被發展商高價收購重建，所以欲打算將部分儲蓄作首期買舊樓博被收購。我們每月合共收入2萬元，現打算以120萬左右的舊樓為目標，付一成約10多萬首期，分二十五年攤還，每月還款4,000多元，以現時的收入應足以應付。

過去由於租務管制法例不容許業主強制向租客收樓，和強制售樓門檻設定在九成的水平，令發展商不太積極收購舊樓重建。但隨着因素改變，收購舊樓重建已較過去容易得多，令不少發展商蠢蠢欲動，希望從收購舊樓來增加土地儲備，變相令舊區重建項目活躍起來。

對於一般投資者，亦多了留意舊樓買賣的情況，甚至有些專業的投資者，希望藉着預測發展商重建的計劃，在它們提出收購前買入那些舊單位，從而賺取很可觀的回報。

李小姐有此想法亦不為過，但在買入舊樓作投資之前，李小姐的財務狀況是否適合？又有哪些因素她需要留意？

1. 流動性的考慮 一般來說，舊樓通常都以單幢式為主，不是大型屋苑，更沒有配套和設施。業主要放售套現時，睇樓量及成交稀疏會是一個重要的考慮因素。很多時候，業主放售舊樓時需要較長的時間，或急於放售時，需要比市價作出較大折讓才能將物業成功出售。以李小姐的財務狀況，由於兩年後需要賣樓套現用作籌備婚禮的費用，她的投資需要較大的流動性，在這方面，投資舊樓未必符合她實際的需要。

升值能力會較差

2. 有否足夠錢上車 另一個需要考慮的地方，就是有否足夠錢支付首期。市面上目前的按揭貸款，樓齡加還款期上限一般為五十至六十年；而樓齡較高的樓宇，亦一般較難獲銀行提供高成數按揭，一般只能做到七成。李小姐要有心理準備，在向銀行申請按揭時，未必一定能如她所願批出九成、二十五年還款期。若最後銀行批出的按揭和她所預期的有差異，如銀行只提供七成按揭，或最長還款期上限只得十五年，她便需要增加20萬元用作支付首期，而每月的還款額亦會由之前預計的4,500元，增加至5,400元。雖然每月供款變化不算太大，但首期的改變卻可以令她失去預算。

3. 升值能力較差 最後，就是舊樓的升值能力較弱，即使樓市在未來兩年能穩步上升，舊樓的升幅未必能跟得上整體市況，因而未必能為李小姐帶來太大的帳面回報。

李小姐打算不論升跌，兩年後都會賣出物業套現，到時未必如她所想般樂觀，因為在一買一賣過程中，她是需要為此支付交易費用，如兩次的經紀佣金、律師費、簡單的裝修和很可能發生的大廈維修開支等，加起來為數可近10萬，樓價升幅未必足夠彌補以上的開支。