本文重點
政府拍賣紅磡灣及亞皆老街住宅用地，正當大家以為發展商會出價保守之際，結果剛剛相反，長實以76億勇奪兩地皮，當中平均呎價以紅磡灣地皮做出9,579元最出人意表，超出勾地價一倍有多，參考同區現樓價如黃埔花園平均呎價6,500元水平，海濱南岸海景單位亦不過8,000元；亞皆老街地皮亦錄得10,399元呎價。為何上述拍地有超乎事前預測的表現？我看有幾個原因：
九龍中地皮吸引
（1）高鐵西九設立
發展商近期對九龍中部的地皮興趣轉濃，包括山谷道，紅磡灣，亞皆老街以及已勾出未拍的義德道地皮，均坐落於九龍中部。高鐵站於西九設立，在高鐵效應下，落成後將帶旺該區。
（2）長實擁有優勢
長實在紅磡擁有多家酒店及發展項目，新拍土地做價佳，自然令現持有的物業估值順市價調高。而在該區項目多，對建築成本及市場銷售等方面掌握更多資訊，對新項目的財務分析，自然比其他發展商所作評估更獨到。
（3）內地買家因素
雖然政府新例不准炒樓花，並收緊按揭，但假如發展項目的預期買家並非本地人的話，則無懼於這些措施。以現時西九的豪宅為例，很多大廈晚上只得20%亮燈，證明業主多數非經常入住。他們買樓不做按揭，也不在樓花期放售，只會在收樓後裝修好便偶爾短住。
（4）紅磡特殊海景
就紅磡灣地皮來說，向海一面海旁還有兩塊酒店用地，假如將來該兩地建酒店後，便會遮擋了拍地地塊上建築物的海景，傳媒問我為何發展商有信心將來該地建成後，仍有90%單位享有海景？我說出有一種情況，假如發展商日後拍得兩塊臨海酒店地，把酒店設計在兩旁，留出中間位置讓這塊地的大廈享有海景。